Как избежать рисков при оплате недвижимости?

Novostroy.su: Кого из покупателей недвижимости через эскроу можно будет отнести к категории «обманутый дольщик»?

Анна Коняева, ООО «Центр правового обслуживания»: Застройщик по-прежнему может обанкротиться, а покупателю, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. Возможность развития событий по такому сценарию уже закреплена в законе. В ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12-2., посвященная особенностям удовлетворения требований покупателей жилья по ДДУ, внесших денежные средства на счета эскроу.

Несомненно, в какой-то мере система эскроу-счетов защищает покупателя жилья.

Столкнувшись с проблемами по ДДУ, дольщик может вернуть средства, однако получит он их лишь в том объеме, в котором они были внесены на счет, инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются.

Novostroy.su: Могут ли покупатели квартир через эскроу использовавшие ипотеку претендовать на компенсацию уплаченных процентов по ипотеке?

А.К.: Кроме основного долга ипотечные заемщики оплачивают еще и проценты за пользование кредитом. Претендовать на возврат этих средств они могут по соглашению с Застройщиком, или в судебном порядке (для возврата средств дольщику нужно будет доказать просрочку Застройщика).

При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщик сможет потребовать возврата ранее уплаченных застройщику денег, то есть он может рассчитывать на компенсацию застройщиком тех сумм, которые были внесены в пользу банка в качестве погашения основного долга по кредиту. При этом если кредит оплачивается аннуитетными платежами, изначально в основном погашаются проценты, и лишь со временем уменьшается тело кредита. В итоге ипотечный заемщик может потерять существенную сумму выплаченных процентов при расторжении договора.

В описанной ситуации проценты банка можно расценить как прямые убытки покупателя жилья.

При этом у дольщика есть шанс вернуть деньги в суде. В законе отсутствует прямое закрепление обязанности Застройщика оплачивать ипотечные проценты, если ДДУ расторгается по его вине.

Однако, согласно статье 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как избежать рисков при оплате недвижимости?

В рассматриваемой ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому дольщик может потребовать их возмещения в суде. Однако судебная практика по такого рода требованиям не является единообразной, поэтому есть вероятность и отрицательного (для дольщика) разрешения дела.

Novostroy.su: Стоит ли законодательно предусмотреть такие компенсации?

А.К.: Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 ГК РФ, к ним относятся, например, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсации морального вреда. Закрепление в законе иных мер юридической ответственности может еще больше усугубить положение Застройщика, и привести к удорожанию недвижимости для дольщика.

В сложившейся ситуации государству нужно добиться неотвратимости наказаний для недобросовестных девелоперов.

Необходимо устранить любые возможности для мошеннических действий по отношению к дольщикам, а не инициировать дополнительные санкции.

Novostroy.su: Покупатели с каким способом оплаты (ипотека/рассрочка/100%-оплата) рискуют больше всего и почему?

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»: Возврат денежных средств по системе эскроу, согласно 214-ФЗ, произойдет в тот момент, когда дольщик расторгнет договор.

Однако стоит учитывать, что максимальная сумма возврата – 10 млн руб.

Если квартира стоит дороже, то сумму превышающую возвратный лимит никто не вернет.

В зоне риска находятся покупатели Москвы и Санкт-Петербурга, именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках дороже 10 млн руб.

Кроме того, в настоящее время в законодательстве не прописана возможность компенсации уже выплаченных процентов по кредиту, поэтому именно ипотечники рискую больше всего потерять часть средств.

Как избежать рисков при оплате недвижимости?

Самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома.

Однако, если застройщика признают финансово несостоятельным, то участник долевого строительства вместе с эскроу-счетом может попасть в процедуру банкротства. Он будет включен в реестр требований всех участников строительства. По сути, его правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик».

А.К.: Сегодня доступно множество инструментов для покупки жилья. Гражданин может выбрать предложение на наиболее выгодных для себя условиях.

Квартиру можно купить в рассрочку, с зачетом имеющегося жилья, с использованием средств материнского капитала, по уступке прав требования.

У многих застройщиков есть выгодные специальные предложения, например, скидки на квартиры при условии сделки с использованием ипотечного кредита или единовременной оплаты полной стоимости квартиры.

Что касается эскроу-счетов, дольщикам нужно понимать, что эта система предназначена для защиты их денежных средств от трат не по назначению. Однако говорить об абсолютной безопасности покупателя жилья все еще нельзя.

Строительство многоквартирных домов – это бизнес, неисполнение застройщиком обязательств не всегда связано с намерением обмануть дольщика. При этом возможность либо невозможность возмещения затрат дольщика при расторжении ДДУ зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого покупателя жилья.

Если гражданин активно защищает свои права, вероятность вернуть потраченные деньги намного выше.

Novostroy.su: Какие существуют способы минимизировать риски или избежать их?

В.П.: На сегодня избежать или минимизировать риски можно лишь двумя способами. Во-первых, тщательно изучать объект и компанию прежде, чем вложить средства в строительство жилья. Во-вторых, не бояться расторгать договор. В этом случае есть шанс в короткие сроки вернуть вложения.

Застройщики не устают жаловаться, что в Петербурге не хватает земли для строительства. Многие районы, которые последние годы активно осваивались, уже не способны переварить новые проекты. Где же закончится, а где начнется новое строительство?

Какие есть риски при покупке недвижимости: советы от юриста по недвижимости

Как избежать рисков при оплате недвижимости?

  • Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке. 

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Скрытые жильцы в квартире 

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств. 

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения. 

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон 

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора. 

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Юридическая проверка поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Заказать юридическую проверку

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Была ли эта статья полезна?

Как обеспечить безопасность при сделках с недвижимостью

Если вы планируете покупать недвижимость, эта статья для вас. На что нужно обратить внимание? Как обезопасить себя от рисков потери недвижимости и денег? Как не стать жертвой мошенника?

К сожалению, каждая 200-я сделка с недвижимостью в России сегодня признается недействительной по той или иной причине. А 3 клиента из 100 находятся в зоне риска и могут потерять приобретенную недвижимость. Рассмотрим возможные риски, а также решения, которые исключают появление рисков практически на 100%.

Риск № 1. Мошенничество или ошибки до момента регистрации сделки

Государственная регистрация сделки не гарантирует ее надежность. Если вы — не профессиональный юрист, то качественно подготовить документы для покупки квартиры, и, главное, проанализировать документы продавца, вам будет не так просто.

Например, вы не попросили продавца предоставить вам справку о зарегистрированных лицах в квартире.

При регистрации сделки от вас не могут не потребовать этот документ, и поэтому после, казалось бы, благополучно совершенной сделки, вам в дверь может позвонить некий человек и сказать, что он имеет право на проживание в вашей квартире.

Или вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, поэтому есть риск заплатить крупный штраф за то, что у вас разрушена несущая стена.

Читайте также:  Шаблон Акта распределения имущества при ликвидации ООО: скачать образец

Кстати, до сделки дело может и не дойти, а ваши деньги бесследно исчезнут… Мошенники, прочитав ваше объявление «Куплю квартиру без посредников. Агентствам не беспокоиться» могут предложить вам интересный вариант с заманчивой ценой.

Покажут документы — копии или даже якобы оригиналы (возможности современной техники практически безграничны) и скажут: «Вариант горит! Нужно срочно внести задаток, чтобы квартира не ушла!». Вы оплачиваете задаток и… все, того продавца и след простыл.

Даже если вы и взяли расписку о задатке, мошенника найти будет очень непросто.  У него и паспорт может быть поддельным.

Или другой вариант. Вы нашли продавца. Квартира вам подходит, все документы на первый взгляд в порядке. И задаток  с вас никто не берет. Единственный момент —  продавец действует по нотариальной доверенности, выписанной собственником.

Но она же нотариальная, и у вас не возникает сомнений в правдивости действий собственника и его представителя. Вы подаете документы в Управление Росреестра и в тот же день, что называется, со спокойной душой, полностью   рассчитываетесь за квартиру.

Затем через несколько дней специалист из Управления Росреестра по телефону вам сообщает, что сделка не может быть зарегистрирована, потому что нотариальная доверенность была отозвана собственником в день подачи документов на госрегистрацию.

Это означает, что собственник квартиры и его представитель были в сговоре. А вы уже отдали деньги…. Может быть, этих мошенников и удастся найти, но получить свои деньги можно будет только через суд.

Риск № 2.  Неприятности в момент регистрации сделки с недвижимостью

Продолжая тему регистрации сделки, можно выделить еще ряд рисков, которые возникают в короткий, но очень важный период — период регистрации сделки. Сегодня он составляет 7 рабочих дней, если документы поданы через Управление Росреестра, и  9 рабочих дней, если поданы через МФЦ.

  • Наложение ареста на квартиру. Как это бывает? В момент регистрации сделки квартира продавца была «чистая», а буквально через день в Управление Росреестра поступило судебное решение о наложении ареста на нее из-за долгов продавца перед банком или же уведомление подобного негативного содержания от службы судебных приставов. Сделка не будет зарегистрирована, и квартира будет находиться в обременении. Если продавец порядочный, он вернет вам деньги добровольно, а если нет? Тогда только через суд — сложно, долго, нервно и болезненно…
  • Отзыв согласия супруга/супруги на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в период брака, то при ее продаже требуется нотариальное согласие мужа или жены (настоящих или бывших). И если, например, бывшая жена вдруг поменяла решение, или не договорилась с бывшим мужем о том, какую сумму он ей выделяет с продажи, то она может отозвать свое согласие за несколько дней до сделки. И этот факт никак не фиксируется в Управлении Росреестра в день сделки. В пакете документов согласие есть, поэтому сделку благополучно зарегистрируют. Но после регистрации сделки бывшая супруга продавца предъявит свои права на долю в квартире или часть денег. Возникнет судебное разбирательство, и снова это ваше время, нервы…
  • Ошибка в оформлении документов. Если вы «сам себе юрист» и готовите договор купли-продажи на основании шаблона из интернета, то велик риск составить его неверно по многим позициям, и такой договор даже может быть зарегистрирован, но последствия могут быть для вас печальны. В выписке ЕГРН, например, будет неверная информация, и при последующей продаже квартиры могут возникнуть затруднения.

Риск № 3. Проблемы после регистрации сделки с недвижимостью

Как показывает обширная судебная практика, ряд неприятных ситуаций возникает и после регистрации сделки. Может «найтись» неожиданно наследник. Или свои права на квартиру предъявит не воспользовавшийся своим правом приватизации проживавший здесь ранее человек, который много лет находился в местах лишения свободы.

Особенно часты случаи, когда покупатель приобрел долю в новостройке, и после сдачи дома его сделка оспаривается в суде конкурсным управляющим, который был назначен в процессе банкротства застройщика.

У этого управляющего возникли сомнения относительно правомерности вашей покупки или юридической чистоты факта оплаты вами стоимости квартиры, и он обратился в суд с просьбой о признании сделки недействительной.

Неприятно? Да, но, к сожалению, это суровая правда жизни в современных экономических условиях, когда банкротство застройщиков — не редкость.

Обойтись без рисков — это возможно

Как избежать этих неприятностей? Во-первых, сопровождение сделки профессиональным юристом лишним не будет. Он детально проанализирует документы продавца. Кроме того, он точно знает, какие документы необходимо дополнительно у него запросить.

Он составит договор купли-продажи с учетом всех особенностей сделки. Во-вторых, важно также рассчитываться за квартиру только после того, когда право собственности перейдет к вам. Для этого существует несколько видов безопасных расчетов, удобных и для продавца, и для покупателя.

И, в-третьих, можно купить недвижимость с помощью риэлторской компании, которая несет финансовую ответственность по сделке. Что это значит? Например, компания “Этажи” возвратит вам потраченную при покупке сумму, если вашу сделку суд признал недействительной. Даже если вины компании в этом нет.

А юристы «Этажей» будут представлять ваши законные интересы в суде.

Пусть слово «риск» будет присутствовать в вашей жизни, но только не в случае покупки квартиры! Шампанское вполне доступно, и лучше его выпить в день счастливого новоселья, чем в день, когда вы останетесь без квартиры и без денег после того, как необдуманно рискнете…

Самые опасные сделки с недвижимостью

Специалисты убеждены, что независимо от правоустанавливающих документов на объект недвижимости, невозможно застраховаться от всех типов риска.

Стоит отметить «фаворитов» и «аутсайдеров» среди документов-оснований права собственности на жилое помещение.

В своей статье мы не будем рассматривать подделку документов и другие случаи мошенничества, а постараемся осветить уровни «опасности сделки», опираясь на вполне законные правоустанавливающие документы.

Итак, самые опасные сделки с недвижимостью:

1.  Наследство

Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию.

Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства.

Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ).

Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Каковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Однако в  последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества.

Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества.

Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Как избежать рисков

Читайте также:  Шаблон уведомления о проведении теста на наличие коронавируса: скачать образец

Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем?   Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследникапродавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

  1. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

  1. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

  1. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст.

46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.

15 ГК РФ.

  1. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

  1. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре, в связи с чем рекомендуется указывать реальную цену договора.

2. Дарение

Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание.

А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

3. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Этот вариант тоже нельзя назвать надежным, потому что такой договор обычно заключает пожилой человек, и часто возникает вопрос о его дееспособности, позволяющей самостоятельно приобретать любые гражданские права, так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности, (как и в случае составления завещания). Естественно, что потенциальные наследники, имея свои виды на данную недвижимость, в дальнейшем могут оспаривать договор ренты, доказывая невменяемость рентополучателя. Конечно, как и в предыдущих случаях, необходимо внимательно ознакомится с условиями договора и убедиться в его надлежащем исполнении.

Обязанность по выплате ренты плательщиком обеспечивается залогом на имущество, устанавливаемым в пользу получателя ренты (часть 1 статьи 587 ГК РФ). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

 4. Приватизация

Приватизация по праву признана самым безопасным видом сделки, но и здесь есть свои нюансы, а значит, и определенная степень риска. Следует помнить, что приватизация приватизации рознь.

Приватизации подлежит как государственное, так и ведомственное жилье (в случае приватизации государственного жилья договор подписывается Департаментом муниципального жилья и жилищного фонда Москвы).

Известен ряд случаев, когда государство оспаривало договоры передачи из-за того, что военное ведомство для проживания и приватизации предоставило квартиры невоенным людям (Москва, 2014-2015 гг.). Поэтому если вам придется столкнуться с приобретением военного жилья, убедитесь, что хозяин имеет отношение к военному ведомству (является или являлся военным).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод: опасность и определенная степень риска есть во всех правоустанавливающих документах. Соблюдая всего несколько простых правил, можно избавить себя от больших проблем:

  1. Внимательно читайте, изучайте документы, условия, описанные в них.
  2. Не стесняйтесь требовать у собственника документы, которые могут подтвердить правоту его слов (особенно в случаях безвозмездного получения жилья).
  3. Обращайте внимание на свежие документы и документы, подписанные престарелыми людьми.

Если вам потребуется квалифицированная помощь юристов в этой области, вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией или услугой юридической проверки истории квартиры или полного сопровождения сделки.

Основные риски на рынке недвижимости. Как обеспечить безопасность сделки —

  • Хромов Андрей Александрович,президент Гильдии риэлторов Московской области,
  • генеральный директор ЗАО «Кредит-Центр»

Собственное жилье — мечта практически для каждой семьи. Эта потребность занимает верхние строчки в системе ценностей россиян. При этом, недвижимость по-прежнему остается самым дорогим материальным активом любого гражданина нашей страны, и ее потеря — непоправимая ошибка.

Лицензирование риэлторской деятельности в России отменено еще в 2002 году. В итоге оказывать услуги на рынке недвижимости может любой желающий. Точнее, всякая зарегистрированная по закону фирма или предприниматель.

Однако, наряду с ними в каждом городе нашей страны практикуют десятки, а то и сотни частных маклеров, не обремененных никакими обязательствами перед клиентами.

К тому же наши граждане совершают сделки с недвижимостью крайне редко, один раз в 15-20 лет, и им неведомы хитросплетения этого непростого рынка. Поэтому, вопрос безопасности сделок с недвижимостью, является очень важным.

Каковы же основные риски клиентов на рынке недвижимости?

Откровенный криминал или обман

Время от времени средства массовой информации будоражат общественное сознание информацией о деяниях так называемых «черных риелторов». В данном случае, речь идет об откровенно мошеннических или обманных действиях.

Риск для покупателя в этом случае заключается в передаче денег при покупке квартиры или дома частному лицу, которое на самом деле не является собственником. Либо является собственником, успешно скрывшим права третьих лиц на квартиру.

Наиболее часто встречается ситуация, когда бывший супруг «теряет» паспорт, в котором стоял штамп о браке и разводе, и выходит на сделку с «чистым» новым паспортом и заявлением в простой письменной форме, что на момент покупки в браке не состоял.

Или передача денег подложному «собственнику», который действует по подложным документам.

Риск для продавца квартиры заключается в полном или частичном неполучении денег после совершения сделки. Как говориться, покупатель обещал заплатить, но потом передумал, а документы все уже оформлены.

Кроме того, нередки случаи, когда покупатели упрашивают продавца пустить их пожить в квартире до сделки.

Причем делают это настолько трогательно, что продавец просто не может не разжалобиться… А потом выясняется, что денег у них пока нет, но скоро, очень скоро, наверное скоро будут.

В этих ситуациях можно остаться и без денег и без недвижимости. Правда, эти риски крайне редки.

Продавец может, приняв аванс, передумать продавать квартиру, либо продать кому-то, кто предложил больше. Невозврат аванса, время от времени случается на рынке недвижимости. Даже, если суд вынесет решение возвратить аванс, этот возврат может растянуться на долгие годы.

Претензии лиц, чьи права были нарушены

К этой категории рисков относятся ситуации, когда уже после совершения сделки появляются люди, которые оспаривают правомерность совершения сделки и требуют ее расторжения.

Например, не были учтены права несовершеннолетних при приватизации (обычная в свое время практика выписки детей до приватизации, чтобы не иметь дело с органами опеки), или заявляют свое право на имущество неожиданно возникшие наследники или неудовлетворенные условиями развода супруги.

В данном случае, риску подвержены в большей степени покупатели недвижимости, но и от продавцов, в случае расторжения сделки, суд может потребовать возврата полученных от продажи недвижимости средств.

Покупка по завышенной цене. Продажа по заниженной цене

Это финансовые риски покупателей и продавцов недвижимости. Они возникают вследствие незнания рынка или же намеренном введении в заблуждение покупателя недобросовестным посредником.

На практике, гораздо чаще эта ситуация встречается, когда покупатель принципиально не хочет связываться с агентствами и ищет только «без посредников».

Как ни смешно, но в этом случае он нередко покупает квартиру, от работы по продаже которой агентства отказались именно из-за завышенной цены.

Читайте также:  Как правильно составить исковое заявление в арбитражный суд?

Риск недостроя при покупке новостройки

В данном случае, речь идет о покупке новостройки на этапе строительства. Как показывает практика большинство объектов, даже замороженных все равно достраивается, но срок ожидания, в случае возникновения недостроя, может измеряться годами.

Как избежать этих рисков

Страхование титула (риска потери права собственности) – это универсальный способ защиты от рисков для покупателя недвижимости. Правда, он довольно дорог и пользуются им очень мало людей. Можно рекомендовать при покупке недвижимости в случае наследства.

Проверка юридической чистоты объекта и экспертиза сделки. Это процедура может включать в себя несколько десятков действий, от запроса справки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество до опроса соседей.

При покупке новостроек, самое главное, это выбор надежного застройщика, «за плечами» которого есть построенные дома и который работает строго по закону.

И, все же, по моему мнению, основным способом защиты от многих названных рисков является использование услуг квалифицированных риэлторов, работа по эксклюзивному договору с ними. Главная ценность этих специалистов заключается в экспертном знании рынка и особенностей проведения операций на нем.

Надежное агентство с многолетним стажем работы на рынке недвижимости не будет рисковать своей репутацией, проводя сомнительные операции. Оптимальным является выбор сертифицированного агентства недвижимости, укомплектованного штатом аттестованных специалистов.

Профессиональная ответственность таких риэлторов застрахована, а в случае поступления претензий на их деятельность, такое агентство будет обязано держать ответ перед Комитетом по защите прав потребителей.

Списки таким компаний и агентов можно найти на сайте федерального Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости России – reestr.rgr.ru.

www.credit-center.ru

Как обманывают при покупке новостройки и как обезопасится от рисков

Жизненные обстоятельства вынуждают граждан улучшать свои условия проживания. Не всем охота приобретать вторичное жилье, так как износ помещений в дальнейшем может обернуться лишними затратами.

Приобретение квартиры в новостройке намного выгоднее в ценовом плане, чем вторичное жилье. В случае приобретения квартиры в строящемся доме ее стоимость будет в разы меньше от построенной, но риск оказаться без денег и без квартиры весьма велик.

Ниже будет приведен перечень возможных ситуаций, которых стоит остерегаться.

Чего же следует остерегаться покупателю новостройки? Какие меры надо предпринять, чтобы себя обезопасить?

Риски при покупке на начальном этапе застройки

Если стройка только началась, имеется опасность, что она и не будет закончена. У застройщика могут внезапно закончиться деньги, либо произойти другие обстоятельства, способствующие отказу от дальнейшего строительства.

Прежде, чем покупать такое жилье, надо обязательно поинтересоваться тем, сколько строится уже имеющаяся часть здания. Если в зачаточном состоянии объект пребывает не один год, то не следует рисковать и приобретать такое жилье.

На основании подобного договора, квартира перейдет в собственность только после завершения строительства.

Законно ли строительство объекта?

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика. Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Чья же это фирма?

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Дополнительные расходы при оформлении документов

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры.

В качестве таких услуг может выступать:  различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги.

Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Государственная регистрация договора

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве.

Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры.

Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

  1. Банкротства застройщика.
  2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
  3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

Что надо учитывать в первую очередь

  1. Самое главное, не попасть к недобросовестному застройщику.

Застройщик должен давать официальную информацию о себе на сайтах, иметь опыт строительства объектов и стаж не менее 5 лет.

Следует пообщаться с другими дольщиками, которые пользовались услугами данной фирмы. Не надо стесняться собрать, как можно более подробную информацию о застройщике. Честной фирме нечего скрывать.

Если вы чувствуете, что есть недосказанность, какие-то отговорки и секреты, не следует иметь дело с этой фирмой.

  1. Соблюдение сроков строительства в предыдущих случаях.

Общаясь с клиентами данной фирмы на форумах, следует выяснить, вовремя ли заканчивалось строительство объектов, выдавались ключи от квартир. Можно лично отправиться к строящемуся объекту и пообщаться с рабочими.

Расспросить их о других объектах, построенных этой фирмой: не нарушались ли сроки строительства, вовремя ли получают зарплату, каковы еще виды деятельности компании.

Это позволит вам составить более полное представление о застройщике.

  1. Надежность банка, осуществляющего кредитование объекта. Солидные финансовые учреждения не работают с ненадежными клиентами.
  2. Документы застройщика.

Очень важно посмотреть документы на землю. Вдруг окажется, что дом построен на землях садоводческого товарищества или того хуже, в природоохранной зоне.

На землях садоводческих товариществ разрешено строительство домов не выше трех этажей и для проживания лишь одной семьи (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

Дольщик имеет право получить копии документов и с ними обратиться в городскую администрацию, чтобы проверить подлинность документов.

Не лишним будет знакомство с уставными документами организации, свидетельством о регистрации юридического лица, ИНН, проектной документацией на объект.

  1. Следует подписать с застройщиком договор долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию.

Это надежнее договора купли-продажи, предварительного договора, вексельного или об инвестировании. Даже, если вам внушают мысль, что никакой разницы между договорами нет – не верьте.

По договору долевого участия, все риски ложатся на плечи застройщика, а по договору инвестирования делятся пополам. В случае с вексельным контрактом, застройщика невозможно привлечь к ответственности за задержку жилья.

В жилищно-строительном кооперативе можно получить незапланированные доплаты и вообще, это вид договоров пока не урегулирован законодательно, следовательно, он самый рискованный для покупателя.

Как видите, разница есть, и она в вашу пользу только по договору долевого участия. Если дом уже сдан в эксплуатацию, можно подписать договор купли-продажи или предварительный договор купли – продажи.

  1. Обязательна консультация с опытным юристом.

Самый лучший вариант, юридическое сопровождение сделки. Договор составляется сложным юридическим языком, и какие-то фразы могут быть непонятны покупателю. А если речь идет о нечестном подрядчике, даже может быть подложен для подписи, вообще другой договор.

  1. Слишком низкие цены должны насторожить.

Солидная компания не будет реализовывать недвижимость задаром. Не будет строить и дешевое жилье низкого уровня.

  1. Если вы приобретаете квартиру на завершающей стадии строительства, обратите внимание на состояние дома: стыки между перекрытиями, следы плесени и влаги на стенах, трещины на бетонных конструкциях, шумоизоляцию и звукоизоляцию. Все это можно обнаружить при визуальном осмотре дома.

Подробнее о договоре

Договор обязательно должен содержать:

  • наименование объекта;
  •  сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • данные о цене, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
  • условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
  • стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
  • условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
  • полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).

Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *