Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Пошаговая инструкция

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

  • Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.
  • Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.
  • Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:
  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.
  1. Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.
  2. Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.
  3. Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

  1. Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
  2. Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
  3. Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Читайте также:  Жалоба Президенту

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 28.02.2020 г.

Как в 2 раза снизить кадастровую стоимость земельного участка — пошаговая инструкция 2021

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Читайте также:  Шаблон приказа о назначении ответственного лица за обеспечение охраны труда на предприятии: скачать образец

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Как можно самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость участка?

Для расчета налогообложения при осуществлении сделок с недвижимостью существует кадастровая стоимость. Это базовая величина, которая также помогает при расчете арендной платы и является актуальной при проведении процедуры приватизации.

Многие владельцы недвижимости сталкиваются с завышенной кадастровой стоимостью. Это причина большого налогового бремени, которое достаточно трудно покрывать малоимущим категориям граждан.

Им будет полезно знать, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Наиболее распространенными и результативными алгоритмами на текущий момент являются:

  • Оптимальный вариант — решение проблемы с завышенной кадастровой стоимости в досудебном порядке;
  • Эффективный и результативный вариант — обращение в суд при юридической поддержке.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка во втором случае проходит на абсолютно законных основаниях, по разработанной специально для подобных случаев процедуре.

Проблема с завышенной кадастровой стоимостью, от чего она возникает?

Не так давно, в 2014 году начали действовать изменения в Земельный и Налоговый кодексы РФ, согласно которым, при расчете суммы налогов, при продаже муниципальной земли, для расчета аренды, используется формула с кадастровой стоимостью. Она теоретически должна отражать приближенную величину к рыночной, но на самом деле кадастровая стоимость бывает в 4-5 раз выше рыночной, что автоматически означает увеличение налогов на эту же кратность.

При расчете не берутся во внимание многие факторы, поэтому уменьшение кадастровой стоимости земельного участка вполне реальная задача. Рассмотрим перечень важных оценочных критериев:

  • инвестиционная привлекательность объекта;
  • его месторасположение;
  • состояние рынка на текущий момент времени;
  • особенности расположения;
  • перспективы развития района и так далее.

Формально, в методических указаниях для расчета есть множество критериев, которые должны учитывать представители органов исполнительной власти субъектов РФ. На практике же только рыночные процессы позволяют отражать объективную стоимость недвижимости, но никак не методические указания, с жесткой фиксацией критериев оценки.

Стоит также отметить, что помимо кадастровой и рыночной стоимости, в некоторых процессах регулирования права собственности используется также инвентаризационная стоимость. Ее устанавливают в БТИ, и она, по сути, является наименьшей по сравнению с другими, поскольку отражает только инвентаризационную ценность. Для примера:

  • Инвентаризационная стоимость сейчас в Москве примерно в 20-30 раз ниже рыночной;
  • Рыночная стоимость от 30 до 500 % является ниже кадастровой.

Какие предусмотрены основания для пересмотра кадастровой стоимости участка?

Прежде чем начинать сбор документов и готовится отвечать в суде, чтобы снизить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо определиться с причинами:

  • Кадастровая стоимость участка является значительно завышенной и не соответствует рыночной;
  • При подсчетах была допущена ошибка, или появилось условие для пересчета кадастровой стоимости;
  • Недостоверность используемых сведений об объекте недвижимости.

В досудебном порядке создается рабочая группа, которая проверяет информацию. Комиссия может принять решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной. Если необходим полный пересчет, можно столкнуться с рядом трудностей, комиссия вправе потребовать достаточно внушительный пакет документов:

  • Кадастровую справку о кадастровой стоимости (в ней отражается оспариваемый результат);
  • Правоустанавливающие документы на участок;
  • Документы, подтверждающие изменение параметров недвижимости или технические ошибки, влияющие на стоимость;
  • Заявление от владельца земельного участка;
  • Экспертное заключение, подтверждающее наличие ошибки при проведении расчетов.

Мы рекомендуем использовать эту процедуру только при поддержке опытных юристов и наличия веских аргументов для пересмотра итоговой стоимости. В противном случае, даже после работы комиссии вы можете получить стоимость даже выше оцененной ранее. Решение может быть обжаловано в арбитражном суде.

Как в суде уменьшить кадастровую стоимость земли?

Закон «Об оценочной деятельности» позволяет подавать в суд на органы местного самоуправления. Суть процесса сводится к признанию кадастровой стоимости равной рыночной.

Важный момент – по данным столичного Росреестра, за июнь 2015 года было подано 155 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Лишь третья часть обращений была удовлетворена, большая часть (97 штук)– отклонены, причем подавляющее большинство из-за несоблюдения норм при подаче обращений.

Правильный алгоритм действий:

  1. Получение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка незаинтересованной организацией, которая имеет лицензию для оценочной деятельности. Рыночная стоимость должна быть ниже кадастровой. Рекомендуем вам трезво оценить эту разницу, поскольку если она составляет менее 10-20 %, то лучше ее оставить таковой, что сэкономит время и силы.
  2. Сбор документов и подача их в суд – правоустанавливающие документы, отчеты экспертов, заявление, документы о владельце, кадастровая справка.
  3. Получение результата – это может быть удовлетворение вашего иска или отказ. Для опытного юриста даже отказ арбитражного суда не является причиной останавливаться, поскольку можно подавать новый иск, но на этот раз о незаконности принятия судебного решения.
  4. При удовлетворении вашего иска, вам необходимо с ним обратиться в территориальное отделение Росреестра, с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость.

Данная процедура интересна, прежде всего, крупным землевладельцам, которые хотели бы снизить налог на землю, а также арендаторам, для снижения арендной платы.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» имеет большой опыт пересмотра кадастровой стоимости при обращении юридических и физических лиц. При поддержке опытных юристов вы существенно повысите шансы на успешное рассмотрение дела в судах различной инстанции.

Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях
1 день 3 дня 5 дней
Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500
Московская область 3000 2000 1500

Как добиваться уменьшения кадастровой стоимости участка

Раньше продавец договаривался с покупателем по поводу условного уменьшения цены на продаваемый участок, при этом существенная часть денег передавалась из рук в руки.

Некоторые земли становились объектами спекуляции, их перепродавали за короткий период неоднократно. При этом НДФЛ не взимался (п. 17.1 ст.

217 НК РФ) или же начислялся по минимуму, исходя из суммы сделки и срока владения имуществом.

Как на нововведения в Налоговый кодекс отреагировали участники сделок

С учетом нового положения в законодательстве, если участок приобретен после 01.01.2016 г., продавцу уже не удастся скрыть от государства доход, так что однозначно придется платить налог.

Ведь теперь он не сможет заявить, что не получил дохода, так как продал участок гораздо дешевле, чем купил. Сегодня учитывается кадастровая стоимость реализуемого участка, задействован коэффициент 0,7.

То есть расчет ведется с учетом 70-ти процентов от официальной стоимости.

Государству выгодно назначение завышенной кадастровой стоимости недвижимости. Ведь если раньше налог 13% начислялся при продаже недвижимости, которой хозяин владел менее 3-х лет, или она оценивалась в 1 млн. руб.

и выше (действовало положение о налоговом вычете), или же налог начислялся после вычета обозначенной в документах суммы, потраченной на приобретение участка, то теперь учитывается в основном кадастровая стоимость объекта продажи.

Даже если владелец ненужного ему участка желает оформить продажу земли, то потенциальный покупатель вряд ли пожелает заплатить слишком высокую цену. Выйдет так, что земля останется пустовать, а настоящий владелец будет продолжать выплаты обременительного для него налога. Конечно, в таких случаях потребуются советы профессионального юриста.

Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Повышение стоимости земли во всероссийских масштабах

Одной из статей поступления средств, что направляются в местные бюджеты не из центра, стал налог на землю, введенный для физлиц. Если раньше это была мизерная сумма, то за последний период она возросла очень значительно (закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.).

Ставка земельного налога – 0,3 %, если участок предназначен:

  • для огородничества (садоводства) и не используется с целью коммерческого производства овощей;
  • для сельхоз производства.

Также эта ставка земельного налога коснется и членов ОСМД, но их выплаты зависят от квадратуры каждой отдельной квартиры. К тому же, чем больше этажей, тем меньше придется платить отдельным участникам.

Остальные землевладельцы (кроме обладателей участков с инженерными коммуникациями) платят 1,5 % из расчета кадастровой стоимости.

Ставка дифференцированная, зависящая как от разрешенного использования земли и ее категории, так и от региона.

Сейчас официальная стоимость земли сильно повысилась, приблизившись к рыночным показателям, а иной раз превышает их. Такое повышение в оценке каждого отдельного надела делает обладание им невыгодным. Поэтому законодатели растянули этот процесс на несколько лет, ежегодно увеличивая размер платы на 20 %. Последний этап повышения состоится в 2020 году.

Важно! Граждане, владеющие участками, повлиять на законодателей вряд ли смогут. Но есть возможность добиться снижения кадастровой стоимости участка. Иначе придется платить большие суммы или отказаться от права владения землей, продав ее или добившись передачи прежнему владельцу – муниципалитету, государству.

Что учитывается при определении кадастровой стоимости

Участникам сделки нужно рассчитать эту стоимость, причем с учетом факторов, выгодных именно им. Учитывая этот показатель, удастся снизить налоговые выплаты.

Кадастровую стоимость (КС) готовящихся к реализации участков земли можно определить по кадастровому номеру. Присутствует отображение и на кадастровой карте. Государство учитывает:

  • рыночные цены;
  • параметры отдельных наделов;
  • акты муниципальных органов;
  • положения ЗК РФ.

Берется во внимание такой термин, как удельный показатель КС с учетом площади выделенного участка. По сути, УПКС означает кадастровую котировку объекта в пересчете на км. м всей территории надела. Расчет непростой, и эта стоимость обычно не совпадает с рыночной.

Вот факторы, учитывая которые, обосновывают официальную стоимость:

  1. Местонахождение участка (удаленность его от цивилизационных центров; окружение другими наделами)
  2. Рыночная стоимость. Учитывается, какие цены в этой области предлагаются за подобные наделы.
  3. Вид использования (назначения) надела.
  4. Качественные показатели надела — площадь, особенности расположения, форма, сроки регистрации.
  5. Инфраструктура в районе регистрации участка. Также экономическое, социальное развитие определенного района.
  6. Наличие инженерных коммуникаций – подведение воды, газа, канализации, подключение электричества.
  7. Если имеются постройки, их количество, разновидности, качество.

Все обозначенные выше показатели сопоставляются, так экономически обосновывается ценность конкретной территории, то есть ее кадастровая стоимость.

Оспаривание мирным способом кадастровой стоимости участка

Комиссия, собранная для пересмотра кадастровой стоимости, естественно, в сторону уменьшения, рассмотрит заявление в месячный срок после его подачи. Не позднее 7-дневного срока сведения о дате начала изучения дела поступают:

  • заявителю;
  • представителям органа местного самоуправления.

Членами комиссии принимается решение. В 5-дневный срок комиссия обязана уведомить о своем решении обе стороны конфликта. После изучения всех сведений, повлиявших на определение кадастровой стоимости, задействованные члены комиссии (они должны собраться в количестве свыше половины от изначально назначенного состава) могут принять такие решения:

  1. Прежние результаты определения кадастровой стоимости пересматриваются, учитываются обнаруженные ошибки.
  2. Заявленное требование отклоняется, так как изначальные данные оказались достоверными.

Но решение комиссии каждая из конфликтующих сторон может оспорить, обратившись в суд. Заявителем может быть оспорено не только само решение членов комиссии, но и отдельно результаты вычисления.

Как кадастровую стоимость участка снизить через суд

Заявителю нужно скрупулезно изучить положения гл. 25 КАС РФ. Во-первых, можно оспорить результаты непосредственно оценки стоимости недвижимости, а во-вторых, следует попытаться обжаловать несправедливое решение комиссии.

Вот в каких направлениях административный истец вправе жаловаться на несправедливость, подавая иск:

  1. Рыночная стоимость объекта установлена неверно.
  2. Выявлены недостоверные кадастровые сведения, что стали известны уже после оценки участка.
  3. Обнаружились технические просчеты, когда назначалась кадастровая стоимость.
  4. Члены комиссии Росреестра вынесли неправомерное решение или бездействовали.

Поначалу иск подается в суды автономных областей, городов федерального значения, областные, краевые, верховные отдельных республик (ст. 20 КАС РФ). В качестве админ. ответчика будут выступать:

  • Росреестр;
  • орган, занимавшийся утверждением предположительно неправильных оценочных результатов.

Срок для подачи иска – 5 лет после даты внесения в гос. кадастр недвижимости результатов, с которыми заявитель не согласен. При этом невозможно оспаривать изначально установленную оценку, если в государственном кадастре в настоящий момент уже указана измененная цифра (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если дело сложное, тогда рассматриваться оно будет максимум в 3-месячный период, но в стандартных ситуациях отводится 2 месяца на его изучение. В обязанность каждой стороны процесса входит самостоятельно искать доказательства правоты. Можно ходатайствовать, чтобы суд посодействовал в получении документов, если другого выхода нет (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

Если же имеются узаконенные сособственники (наличие долевой собственности), рассматривается кадастровая стоимость всего объекта. Другие совладельцы вправе высказать свои возражения, но требования, заявленные истцом, будут рассматриваться вне зависимости от этих показаний (п. 17 ПП ВС № 28 от 30.06.2015 г., касающееся вопросов оспаривания кадастровой стоимости в судах).

Каким может быть решение суда:

  1. Заявленные требования касательно пересмотра кадастровой стоимости судья удовлетворил. Тогда в резолютивной части своего решения представитель органа правосудия обозначит действительную кадастровую стоимость участка. Та новая цифра вносится в гос. кадастр недвижимости.
  2. В случае, если мнение заявителя окажется ошибочным, будет подтверждена прежняя стоимость.
  3. Истец, неудовлетворенный решением суда, вправе его обжаловать, подавая апелляцию и кассацию. Также гражданин может обратиться в надзорную инстанцию.
  4. Если срок, обозначенный для обращения в суд, будет пропущен, или же выяснится, что стороны не пытались договориться мирно, тогда иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ).

В каких случаях необходимо инициировать пересмотр кадастровой стоимости

Не всегда добиваться уменьшения стоимости участка, назначенной официально, оказывается целесообразным занятием. Обозначенную сумму налога, которую хозяин участка желает снизить, иной раз проще заплатить, чем нести дополнительные траты на сбор доказательств. Завышение суммы налога судья хотя и признает, однако оно может оказаться незначительным.

К тому же придется привлечь профессионального оценщика, заказать у него проведение экспертизы и составление отчета.

Оценщик обязан непременно состоять в СРО, чтобы его положительное заключение имело действительный вес, соответствовало истине и действующему законодательству. Придется потратить определенную сумму.

Но такие обстоятельства, как значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной (хотя бы на четверть) или обладание дорогим участком, указывают на целесообразность обращения в судебный орган.

Обязательно подаются:

  • исковое заявление;
  • заключение СРО;
  • отчет оценщика.

И все же представленная оценка – это еще не основание для незамедлительного пересмотра кадастровой стоимости. Следует обозначить, в чем именно заключено нарушение прав. То есть хозяину участка нужно указать, что от него требуют платить завышенную сумму налога. Здесь ответчиком по делу выступит Федеральная служба гос. регистрации (Федеральная палата).

Положительное решение суда станет означать, что платить налог меньшего размера заявитель будет уже за тот год, в котором он подавал заявление по поводу пересмотра официальной цены.

Суд обяжет ответчика, проигравшего дело, оплатить расходы на ведение процесса. Но чтобы выиграть дело, потребуется привлечь опытного юриста, которому известны все нюансы судопроизводства.

Этот специалист досконально изучит проблему, проконсультирует клиента, обозначит перспективу дела.

Тогда землевладельцу станет ясно, стоит ли добиваться снижения кадастровой стоимости, вкладывая в этот процесс определенную сумму.

(1

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *