Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Кадастровая стоимость

Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости?Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также имеются ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

  • собственник, в том числе участник долевой собственности;
  • бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
  • лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
  • лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  • фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;
  • органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
  • прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Основания для оспаривания

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости? Тарасова Ольга

  • руководитель проектов 
  • по оценке направления
  • «Финансовый консалтинг» 
  • Группы компаний SRG

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства. 

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости. 

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.

Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.

Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой. 

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям. 

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом. 

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект. 

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное. 

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.

При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.

По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.

К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.

Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка. 

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде. 

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.

Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. 

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.

Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.

Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7»

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество. Мы рассмотрим как уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов.

Например, определение кадастровой стоимости земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

  1. Один раз в пять лет (не реже) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимается решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
  2. В обязанности Управления Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации входит обязанность по подготовке списков (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
  3. После того, как списки будут составлены, проводится сама кадастровая оценка земельного участка. Расчет кадастровой стоимости проводит Управление Росреестра конкретного субъекта Российской Федерации. Если земельный участок расположен на территории Московской области, то кадастровая оценка проводится Управлением Росреестра (Управлением государственного кадастра недвижимости) по Московской области.

Обратите внимание, при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, не зависимо от того, ранее учтенный земельный участок или только что образованный, если в строке категория земли или в строке вида разрешенного использования отсутствуют записи или имеется запись об отсутствии сведений, тогда и отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.

Рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков более подробно, на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов.

Для начала надо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе каждого районного центра имеются свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения.

Например, в Москве — это административные округа. В составе каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала определяется (устанавливается) кадастровая стоимость земли в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости.

Более того, кадастровая стоимость влияет на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Из анализа судебной практики за 2017 год следует, что более 60% административных исков об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости подлежали удовлетворению. В 2018 году количество судебных споров по кадастровой стоимости выросло на 11 процентов, что также подтверждает актуальность применения данного способа снижения налогообложения. Количество исков о снижении кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области только растет.

Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Однако возникновение правовых основ для оспаривания кадастровой стоимости связано с внесением изменений в федеральное законодательство в сфере оценки и земельных правоотношений в 2010 году. Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной. 

Узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.

В настоящее время снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд возможно только в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства, который вступил в законную силу с 15 сентября 2015 года.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в суде: пошаговая инструкция

В настоящее время собственники вправе оспорить  кадастровую стоимость недвижимости в судебной порядке, не обращаясь в комиссию. Вы также можете обратиться с административным иском в суд, если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1.Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика, если вы ранее не заказывали его.

Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Шаг 2.Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы

Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

    Административное исковое заявление должно содержать:

  • наименование суда, в который вы направляете иск
  • ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты
  • наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (эти данные также можно уточнить в Фонде данных государственной кадастровой оценки по ссылке выше), и Росреестр. По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
  • сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены
  • требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования
  • сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось
  • перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы

Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:

  • реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось
  • нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие)

Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде

    К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:

  • уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц
  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость (договор и т.д.)
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа
  • решение комиссии (при наличии)
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины
  • документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом
    Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в суде:

  • для физических лиц — 300 рублей
  • для организаций — 2000 рублей

Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект.

Шаг 3.Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд

Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются в суде общей юрисдикции.

Иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).

Срок подачи иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки: — в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости — в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

— в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов (с даты получения решения).

Шаг 4.Примите участие в судебных заседаниях

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд.

Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается.

  • При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
  • Несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.

Нет времени самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости? Закажите комплексные услуги юриста и оценщика с гарантией результата. Мы обеспечим проведение качественной оценки у квалифицированного опытного специалиста, представим интересы в комиссии и суде, добьемся снижения кадастровой стоимости недвижимости. Наша квалификация подтверждается многочисленными выигранными спорами (смотрите истории успеха наших клиентов по ссылке). Подробная информация о стоимости услуг по снижению кадастровой стоимости. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная! 

Бесплатная консультация юриста

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

  • По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
  • Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
  • Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

    Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

  • комиссия при Росреестре;
  • суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

  • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
  • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
  • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
  • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

  • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
  • документ на право собственности, заверенный нотариально;
  • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
  • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
  • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Как оценить эффект от оспаривания кадастровой стоимости

Изменения последних двух лет серьезно затронули налоговые обязательства части компаний и практически всех индивидуальных предпринимателей. Речь идет об уплате имущественных налогов с кадастровой стоимости объектов недвижимости. К таким объектам относятся фактически любые строения, которые используются предпринимателями (п.

1 ст. 402 НК РФ), если в субъекте утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ, налог на имущество с кадастровой стоимости уплачивают компании, у которых в собственности находятся административно-деловые и торговые центры и комплексы и помещения в них, нежилые помещения, предназначенные или используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Кроме того, кадастровая стоимость используется при исчислении земельного налога (п. 1 ст. 390 НК РФ). Зачастую кадастровая стоимость недвижимого имущества является завышенной по отношению к его рыночной стоимости. Соответственно, завышена и налоговая база по налогу на имущество и земельному налогу. Данная статья поможет разобраться, в каком случае выгодно оспаривать кадастровую стоимость и как это сделать.

На каком основании можно переоценить объект

Согласно частям 1–3 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», юридические и физические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Причем физические лица могут сразу же обратиться в суд, минуя комиссию.

Но первое, что нужно сделать, — это оценить приблизительный размер и возможность получения выгоды от налоговой экономии, которую даст новая кадастровая оценка объектов недвижимости. Для этого необходимо проанализировать, какие затраты возникнут в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной, и просчитать, покроет ли эти затраты налоговая экономия.

Согласно части 11 статьи 24.

18 Федерального закона № 135-ФЗ, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, довольно затруднительно.

Отчеты об определении кадастровой стоимости проходят экспертизу на экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), и наличие крупных ошибок исключено.

Кроме того, лицам, профессионально не связанным с рынком недвижимости, может не хватить знаний, чтобы проверить оценку на достоверность. Другой путь — установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Изначально оценить, насколько завышена кадастровая стоимость, можно с помощью оценочной организации, заказав предварительный расчет эффективности снижения кадастровой стоимости до размера рыночной.

Другой способ — использование данных работы комиссии по рассмотрениям споров о кадастровой стоимости.

Возможно, «сосед» по зданию или по улице оспаривал кадастровую стоимость, что поможет приблизительно оценить стоимость квадратного метра своего подобного помещения.

Из чего состоят расходы на пересмотр кадастровой стоимости

После оценки степени превышения кадастровой стоимости над рыночной нужно провести полную оценку экономической целесообразности обращения в комиссию и суд. Для этого нужно оценить все затраты, которые возникают в процессе подготовки и разрешения спора. Их легко проследить по алгоритму действий, он следующий:

  • заказ отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика;
  • получение положительного заключения СРОО на отчет о рыночной стоимости (если отклонение рыночной стоимости от кадастровой составит более 30%);
  • получение справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • подготовка нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • подготовка заявления установленного образца или искового заявления;
  • подача пакета документов (ч. 16 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд.

Согласно части 13 статьи 14 Федерального закона от 24.07.

07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровая справка о кадастровой стоимости недвижимого имущества предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.

Нотариальное удостоверение копии правоустанавливающего документа и уплата государственной пошлины при решении дела в суде достаточно незначительны по сравнению с иными затратами.

Подготовка заявления установленного образца или искового заявления уже может стать статьей расхода, если компания или предприниматель не готовы этим заниматься самостоятельно. То же справедливо для этапа подачи и рассмотрения дела в комиссии и суде.

Существенной статьей расходов становится получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика, а при необходимости — заключения СРОО на данный отчет. Трудозатраты по подготовке такого отчета достигают подчас до одного месяца.

Итоговая стоимость зависит от множества факторов: стоимости недвижимости, региона, статусности привлеченного оценщика или компании. Кроме того, возможно, также придется оплатить судебную экспертизу.

Ошибки в отчете, любое несоблюдение требований, предъявляемых к нему Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки*, могут стать причиной отказа заявителю.

Оспаривая кадастровую оценку, стоит помнить о сроках

Оценивая экономическую целесообразность, важно помнить о том, что кадастровая оценка периодически повторяется.

Она проводится по решению исполнительного органа субъекта не чаще одного раза в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раза в два года) и не реже одного раза в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки (ч. 1 ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

По спорам, рассмотренным после 22 июля 2014 года, измененная кадастровая стоимость может быть учтена при расчете налога и за календарный год, в котором подано заявление о ее пересмотре (п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 403 НК РФ, ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

Кроме того, стоит учитывать длительность процедуры рассмотрения заявления и искового заявления. Минимальный срок составит один месяц (ч. 19 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). Максимальный может достигать и полугода.

Государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость здания, принадлежащего компании, установлена равной 300 млн рублей. Рыночная стоимость по данным оценщика равна 200 млн рублей.

По предварительным оценкам максимальная стоимость всех расходов по проведению оценки рыночной стоимости здания и утверждению, исходя из нее, кадастровой оценки составит 740 тыс. рублей. Новую кадастровую стоимость предполагается применять в течение трех лет (до следующей государственной переоценки).

Ставки налога на имущество в регионе в этих годах составляют соответственно 1,5 процента, 1,7 процента и 2 процента. В таблице ниже рассчитаны налоговые обязательства компании с учетом первоначальной и новой оценки, а также рассчитана налоговая выгода с учетом затрат. Расчет показывает, что размер налоговой экономии зависит от ряда факторов.

В частности, от того, сможет налогоплательщик воспользоваться результатами оценки только в одном или в нескольких налоговых периодах. Сравнение налоговых последствий уплаты налога с учетом переоценки кадастровой стоимости и расходов (млн руб.)

Расчет налога Исходя из государственной оценки Исходя из рыночной стоимости
Первый год 4,5 (300 × 1,5%) 3 (200 × 1,5%)
Второй год 5,4 (300 × 1,7%) 3,6 (200 × 1,7%)
Третий год 6 (300 × 2%) 4 (200× 2%)
Ожидаемая сумма расходов 0,74
Экономия () / перерасход (-) 4,56 (4,5 + 5,4 + 6 – 3 – 3,6 – 4 – 0,74)

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *