Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Услуги / Представление интересов в суде / 

Неустойка по ДДУ

Неустойка начисляется за каждый день просрочки с даты сдачи объекта, указанной в договоре долевого участия (ДДУ), до момента подписания акта приема-передачи. Если акт приема-передачи не подписан по вине застройщика, дольщик имеет право требовать неустойку.

    Помимо неустойки, вы вправе требовать от застройщика:

  1. Штраф по закону о защите прав потребителя (50% от взысканной суммы)
  2. Компенсация морального вреда
  3. Расходы на оплату услуг представителя (юридические расходы)
  4. Стоимость аренды жилья на период просрочки

Истцы по искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Подготовка искового заявления Вы получите заполненную претензию к застройщику и исковое заявление для подачи в суд.

Ведение дела в суде Берем все обязательства на себя:
✔ Составление претензии
✔ Подготовка искового заявления
✔ Представительство в 2-х судебных заседаний

Что мы можем предложить

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Гарантия возврата денег

Возвращаем деньги в случае ошибки с нашей стороны

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Полное сопровождение

Звоните напрямую сотруднику, который в курсе ваших дел

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Выгодное сотрудничество

Пользуйтесь скидками уже со второго обращения

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Наш опыт

Работаем с 2003 года в сфере юридических, правовых и бухгалтерских услуг

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Честные сроки и цены

Без скрытых платежей и всегда вовремя

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Работаем по договору

Все обязательства зафиксированы в договоре

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Весь комплекс услуг в одном месте

Регистрируйте бизнес, ведите бухгалтерию, вносите изменения и ликвидируйте в одном месте

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Доставка документов

Занимайтесь своими делами, а мы подвезём документы

Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

Нулевой отчёт в подарок

Первый отчёт возьмём на себя, экономьте с первых шагов

Частые вопросы

Застройщик задерживает передачу квартиры

    Права дольщиков защищает Федеральный закон «О долевом участии…» 214-ФЗ. Он обязывает застройщиков уплачивать неустойку за срыв срока сдачи объекта недвижимости, указанного в договоре долевого участия (далее ДДУ). Размер неустойки считается по формуле:

  • Для физических лиц
    Размер неустойки = (Стоимость договора по ДДУ * кол-во дней просрочки * ставка рефинансирования)/150
  • Для юридических лиц
    Размер неустойки = (Стоимость договора по ДДУ * кол-во дней просрочки * ставка рефинансирования)/300

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.

из практики:
Застройщик сдал квартиру с задержкой в 153 дня. Претензия о выплате неустойки была проигнорирована, и клиент обратился в суд.

  • Размер неустойки = 270 000 руб.
  • Штраф = 135 000 руб.
  • Моральный вред = 3 000 руб.
  • Возмещение расходов на юридические услуги = 32 000 руб.
  • Итого суд обязал уплатить застройщика 440 000 руб.
    Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

    Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

    Содержание

    Срок передачи объекта — существенное условие договора долевого участия в строительстве. Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

    Важно не путать сроки:

    • срок передачи объекта — существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;
    • срок ввода дома в эксплуатацию — не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.

    Как взыскать неустойку по договору долевого участия по ФЗ-214?

    Срок передачи объекта может быть указан в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома определяется по-разному:

    1. В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позднее 30 апреля 2020 года». В таком случае просрочка сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве считается со следующего дня – с 1 мая 2020 года.
    2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2020 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2020 года.
    3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к дате сдачи дома в эксплуатацию. Пример: срок ввода дома в эксплуатацию — 2 квартал 2020, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Соответственно просрочка по ДДУ наступит 30 августа 2020 года.

    В целом, срок выполнения работ является существенным условием для многих видов договорных отношений. Например, договор подряда 2020 также должен содержать информацию о сроке выполнения работы подрядчиком.

    Специалисты юридической компании “Хелп Консалтинг” советуют избегать в договоре расплывчатых формулировок, касающихся определения срока передачи объекта. Например: планируемый срок, ориентировочный срок и т.д.

    Так застройщик пытается подстраховать себя. Тем не менее суд, в рамках рассмотрения конкретного дела, будет исходить из буквального толкования договора и закона.

    Просрочка будет считаться со следующего дня от даты, указанной в договоре.

    Просрочка по ДДУ: что делать участнику

    Что делать участнику долевого строительства, если срок сдачи объекта по ДДУ подходит к концу, а девелопер не успевает достроить дом? Закон предусматривает ряд мер правовой защиты дольщиков, среди которых право на неустойку.

    Согласно 214-ФЗ, если наступает просрочка по ДДУ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта установленного в договоре:

    • уведомление о переносе сроков передаче объекта;
    • предложение о заключении дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта.

    Подписание дополнительного соглашения является правом участника долевого строительства, а не обязанностью. Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения. Нередко застройщики начинают оказывать давление на участников и вводить их в заблуждение. На перенос сроков можно не соглашаться и это будет абсолютно законно.

    Если подписать соглашение о переносе сроков участник теряет право на неустойку за просрочку по ДДУ.

    Важно помнить, что несмотря на условия ДДУ, которые нередко навязываются застройщиком, права и обязанности сторон регламентируются законом №214-ФЗ. Это еще одна причина, по которой участники ДДУ должны хотя бы кратко знать суть закона 214-ФЗ. На отношения сторон ДДУ также распространяется Закон “О защите прав потребителей”. Все права и обязанности сторон закреплены в нормативных актах.

    Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ рекомендуется инициировать уже с первого дня просрочки.

    Итак, застройщик просрочил сдачу квартиры. Первое, что должен сделать участник долевого строительства — составить претензию. В ней обязательно указывается размер неустойки за сдачу квартиры.

    Претензию можно предъявлять как с первого дня просрочки до подписания передаточного акта, так и после подписания акта. Важно помнить, что в случае взыскания неустойки со строительной компании действует общий срок исковой давности.

    Срок давности для расчета неустойки по ДДУ начинается со дня, когда заканчивается срок исполнения обязательств по договору. И взыскать неустойку с девелопера можно только за последние три года, начиная со дня просрочки.

    Акт приема-передачи — основной документ, который подтверждает выполнение обязательств сторонами по договору. Если объект уже передан участнику, но на акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем в ДДУ — объект сдан с просрочкой.

    Иногда застройщики включают в передаточный акт условия о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передаваемого объекта.

    Или прямо указывают, что участник отказывается от права требования неустойки с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи.

    Чтобы избежать рисков утраты права на неустойку при подписании документов на стадии приемки квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом.

    В некоторых ситуациях участники долевого строительства соглашаются на условия строительной компании о переносе сроков. Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” подготовили статью о том, что делать в этом случае.

    Как составить претензию застройщику

    С первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

    Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:

    • Кому адресована претензия и от кого;
    • Номер, дата заключения договора;
    • Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
    • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
    • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
    • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
    • Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.

    Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию. Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

    Как направить претензию застройщику?

    Документ составляется в письменной форме. Его нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, на юридический адрес застройщика. Опись вложения в дальнейшем будет служить доказательством отправки претензии застройщику.

    Если строительная компания игнорирует претензионные требования участника долевого строительства, последний имеет право обратиться с этим же требованием в суд. В этом случае суд взыскивает с застройщика еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке.

    Расчет неустойки за просрочку по ДДУ

    В претензии к застройщику очень важно правильно определить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору.

    В ч.2 ст.6. федерального закона №214 закреплено правило, по которому происходит расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.

    Формула выглядит следующим образом:

    Неустойка = стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 2*1/300 * ставка ЦБ”.

    Для точного расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором .Обратите внимание на то, что ставка рефинансирования довольно часто меняется. Возникает вопрос: ставку за какой период нужно применять в формуле?

    На практике сложились разные подходы к применяемой для расчета ставке:

    • расчет по ставке, действующей на момент направления претензии (на момент вынесения решения суда);
    • расчет по ставке, действующей на день подписания акта приема-передачи;
    • расчет по периодам действия ставки;
    • расчет по ставке, действующей на дату сдачи объекта, согласно условиям ДДУ.

    Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” для расчета неустойки за сдачу квартиры применяют наиболее выгодную для клиента ставку. В суде обоснованность применяемого расчета мотивируется правовыми позициями Верховного суда РФ.

    При составлении претензии важно правильно определить период просрочки:

    1. если подписан передаточный акт, то просрочка по ДДУ считается со дня, следующего за сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте;
    2. если объект еще не принят участником долевого строительства, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи иска в суд, исходя из фактического количества просроченных дней.
    Читайте также:  Право на отпуск: памятка для работника

    Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ и увеличится просрочка, то истец может подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

    Приведем пример расчета компенсации за просрочку ДДУ:

    стоимость договора — 10 млн. руб.

    • срок просрочки — 9 дней.
    • ставка рефинансирования на день наступления обязательств — 4,25%
    • Неустойка за квартиру за весь период просрочки = 10 000 000,00*9*2*4,25*1/300
    • Итого: 25 500,00 руб.

    Размер неустойки всегда рассчитывается исходя из суммы, указанной в ДДУ. Даже если квартира была приобретена на основании договора уступки прав по ДДУ.

    Судебный порядок взыскания неустойки

    Участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если:

    Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

    • застройщик допустил просрочку сдачи дома;
    • не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.

    Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд.

    Правила и порядок подготовки искового заявления:

    Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции. При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность. Если цена иска выше 100 000,00 руб. исковое заявление подается в районный суд, если меньше — мировому судье.

    Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:

    • суд по своему месту жительства;
    • суд по месту юр регистрации застройщика;
    • суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).

    Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах. В частности практику применения ст. 333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.

    1. Оплата государственной пошлины

    Если цена иска менее 1 000 000 руб. платить государственную пошлину не нужно.

    Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн. рублей.

    Например, цена иска 1 200 000 руб. Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.

    1. Подготовка искового заявления

    Иск можно составить на основе претензии. В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:

    • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
    • Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
    • Сведения об ответчике (наименование, юридический и почтовый адрес застройщика).

    Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:

    • номер и дата заключения ДДУ;
    • срок исполнения обязательств сторонами;
    • ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
    • ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.

    Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах. Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика. При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.

    Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:

    • Компенсация морального вреда;
    • Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
    • Судебные и почтовые расходы;
    • Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
    • Расходы на аренду и др.

    К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь. Например:

    • копию ДДУ;
    • копию квитанции об оплате по договору;
    • документ об уплате госпошлины;
    • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
    • документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).
    • документы, подтверждающие направление иска ответчику.

    После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).

    После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.

    Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.

    На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения.

    Подготовка иска – дело сложное. Нужно учесть много моментов, чтобы иск не оставили без движения, не возвратили, а возбудили производство по делу и вынесли решение в вашу пользу.

    Юридические услуги специалистов ЮК “Хелп Консалтинг” по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ носят комплексный характер. Мы ведем дело “под ключ”:

    • подготовим и направим досудебную претензию застройщику;
    • проведем анализ судебной практики, подготовим и подадим иск в суд с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
    • представляем интересы клиента в суде первой инстанции;
    • сопровождаем исполнительное производство.

    Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

    Особенности судебного процесса

    Если иск составлен правильно — его принимают к производству. Сам процесс может занять от 1 месяца до 6.Судебная практика показывает, что в каждом деле по взысканию неустойки за квартиру существует много нюансов, непосредственно влияющих на сумму компенсации.

    Иногда застройщики выплачивают неустойку на основании претензии, но чаще всего дело доходит до суда, где участник долевого строительства (истец) оказывается один на один с командой юристов девелопера.

    ЮК “Хелп Консалтинг” готова обеспечить защиту ваших интересов. Мы гарантируем помощь и понимание. Наши специалисты имеют большой положительный опыт в сфере взыскания неустойки за просрочку сдачи дома или иного объекта по ДДУ.

    Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

    Калькулятор расчета неустойки (пени) по ДДУ ст. 6 214-ФЗ, ошибки при оформлении ДДУ и юридические нюансы расчета и взыскания

    По своему юридическому и фактическому содержанию неустойка представляет собой штрафной платеж, который виновное лицо должно оплатить за невыполненные вовремя обязательства. Неустойка предусматривается законом или указывается в договоре.

    Пени также предусматривают штрафные платежи и по объему могут быть больше либо меньше базовой неустойки. Сумма пени и неустойки обозначается в договоре и зависит от конкретных сроков невыполнения должником своих обязательств.

    Право требования неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома предусматривается в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214.

    Если участник долевого строительства (застройщик) нарушил сроки передачи квартиры, то приобретатель недвижимости вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/ 300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ – показателя, который действует на день просрочки. Неустойка представляет собой штрафной платеж, который застройщик обязан уплатить собственнику квартиры за каждый день допущенной просрочки.

    Стоимость неустойки должна быть рассчитана в зависимости от цены договора. Федеральный закон № 214, Гражданский кодекс РФ и судебная практика не учитывают формы вины, по которой застройщик может вовремя не передать положенное по сделке жилье. Если в ДДУ принимает участие гражданин, то неустойка должна быть выплачена в двойном размере.

    Расчет неустойки должен выполнять с учетом дня начала первой просрочки после даты, когда застройщик должен передать квартиру приобретателю. Возникают ситуации, когда дольщик считает, что такая дата отсчитывается со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

    Компания застройщика часто желают перестраховаться и включают в пункт договора о долевом строительстве условие, которое не предполагает конкретную дату передачи недвижимости. Например, в договоре может быть указано, что квартира должна быть передана покупателю в течение года после того как дом введен в эксплуатацию.

    На практике получается, что даже ожидание в полгода и год не позволяет покупателю получить неустойку за квартиру.

    С 1.01.2016 года ключевая ставка и ставка рефинансирования стали аналогичными величинами, рассчитываемыми при взыскании с застройщика неустойки. Величина ключевой ставки периодически пересматривается. Ее следует уточнять на официальном ресурсе Центрального Банка РФ.

    При определении цены ДДУ учитывается стоимость квартиры, которую застройщик выплатил при заключении договора. Платежи могут носить периодический характер, т.е. застройщик вправе предусмотреть, что оплата квартиры будет производиться по мере этапов застройки.

    Требовать оплаты неустойки можно только после передачи полной суммы за квартиру.

    Несвоевременное выполнение дольщиком своих обязательств по договору не предусматривает возможность добиться выплаты компенсации в полном объеме. При расчете суммы возмещения должно учитываться количество календарных дней просрочки.

    Застройщик не сможет уменьшить сумму неустойки, если в договоре долевого строительства обозначена конкретная дата передачи квартиры. Поэтому юристы компании-застройщики разрабатывают проект договора без учета конкретной даты.

    В договоре можно указать любой срок передачи квартиры или даты введения дома в эксплуатацию. Дата также рассчитывается с учетом проектной документации застройщика.

    Технические сроки, таким образом, желательно учитывать, ознакомившись с проектной документацией застройщика на сайте. В договоре долевого участия может быть предусмотрено условие, что квартира передается с момента оформления правоустанавливающей документации на недвижимость.

    При этом в сделке может не приводиться полный перечень документов, которые оформляются на квартиру. Взыскателю неустойки тогда придется доказывать в суде, что застройщик намеренно затягивал оформление документов либо указал в договоре неверные сроки действия разрешения.

    При решении вопроса взыскания неустойки суд будет учитывать фактическое (буквальное) толкование условий договора.

    В качестве штрафной санкции пеня может рассчитываться за неисполнение обязательств по отдельным пунктам договора – например, передать квартиру с конкретной отделкой или ремонтом.

    Вместе с квартирой по договору долевого участия могут передаваться машино-место либо кладовка.

    Отсутствие передачи вспомогательных объектов может обернуться дополнительной пеней, размер которой взыскивается по договору или на основании положений ГК РФ.

    Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия

    Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила.

    Читайте также:  Как взыскать со страховой?

    Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки.

    Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.

    Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия.

    Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

    Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.

    Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м.

    либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м.

    недвижимости нужно умножить на площадь жилья.

    В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес).

    Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры.

    Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.

    Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию.

    Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки.

    Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.

    Содержание претензии

    При оформлении документа потребуется обозначить полное наименование юридического лица, его адрес, ИНН, ОГРН. Далее обозначаются сведения об авторе документа – Ф.И.О., адреса регистрации или временного проживания. В описательной части претензии указывается фабула спорной ситуации. Следует обозначить дату, время, место заключения договора долевого строительства.

    Досконально нужно обозначить содержание обязательств участника долевого строительства, в том числе сроки – что он должен передать квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке с конкретным кадастровым номером. Отдельно нужно указать стоимость договора и акцентировать внимание получателя претензии на том, что деньги были получены в полном объеме.

    Автор претензии должен отметить, что в нарушение условий сделки, застройщик не передал объект вовремя или передал его с опозданием. Нужно указать срок просрочки в календарных днях.

    Далее необходимо сослаться на пункт ФЗ № 214, который позволяет взыскать неустойку в двойном размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день допущенной просрочки. В претензии также следует указать срок допущенной просрочки и ее размер. В основании требований приводятся подробные расчеты задолженности.

    Сделать это целесообразно в табличной форме. Если просрочка превышает 1 календарный месяц, то неустойку (пени) нужно рассчитывать отдельно за каждый штрафной период (месяц) либо за весь период просрочки.

    Юридические нюансы расчета и взыскания неустойки по ДДУ

    При расчете неустойки желательно учитывать следующее:

    1. Направлять претензию лучше заказным письмом с описью вложения. Если привести документ застройщику самостоятельно, то он может его проигнорировать или неумышленно «потерять»;

    2. Обращаться за неустойкой желательно до передачи квартиры и подписания акта приема-передачи. Если иск подавать уже после получения жилья, то есть риск, что компания обанкротится и даже при выигрыше в суде застройщик не получит положенных выплат.

      Следует учитывать, что застройщик может намеренно банкротить компанию, поэтому не следует копить слишком большую неустойку. Это еще не выгодно потому, что суд, со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, может снизить неустойку (как и проценты за пользование чужими деньгами) ввиду несоответствия ее размерам реальному ущербу заявителю.

      Юристы рекомендуют обращаться за взысканием в суд, если размер неустойки составляет 200 тыс. рублей.

    3. Дополнительно можно потребовать взыскать пени за отделку и другие недостатки по закону о защите прав потребителей. Ее размер не может 3% от цены отделки за каждый день просрочки.

    4. При расчете неустойки учитывается, что застройщик может вынуждать дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Но даже если такой документ подписан, то это не освобождает застройщика от обязанности взыскать неустойку за допущенное время просрочки.

    Многие дольщики опасаются, что застройщик может не передать квартиру после того как взыскатель обратится в суд за неустойкой. Застройщик должен передать жилье в состоянии, пригодном для проживания.

    Не следует отказываться от получения квартиры (подписания акта приема передачи) после направления застройщиком официального уведомления.

    Если дольщик не примет квартиру в течение двух месяцев после получения уведомления, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и тогда неустойку можно будет получить в уменьшенном размере.

    Получить неустойку можно и по договору уступки права требования платежа. Но существует риск, что застройщик, выступающий ответчиком по иску, потребует признать в суде такую уступку притворной сделкой.

    Перед обращением в суд за неустойкой следует убедиться в дате ввода дома в эксплуатацию. Ошибки могут быть предусмотрены в сроках ввода.

    Независимо от финансовых проблем застройщика дольщик вправе требовать неустойку, а также устранения недостатков переданного жилья.

    Предусмотрена возможность взыскать штраф за несвоевременное устранение выявленных недостатков (50% от суммы требования потребителя).

    При оформлении иска также можно потребовать стоимость понесенных расходов, в том числе затрат на строительную экспертизу. Она может потребоваться при выявлении недостатков жилья, в том числе скрытых. Возможна проблема, касающаяся необходимости оплаты дополнительных квадратных метров.

    Если такая погрешность предусмотрена в договоре, то платить придется. При отсутствии в договоре пунктов, предусматривающих оплату дополнительных квадратных метров, дольщик может требовать квартиру в строго оговоренном метраже.

    Даже если квартира передается по уступке права требования, то неустойка все равно может быть взыскана прежним дольщиком. Для взыскания неустойки и судебного представительства целесообразно заручиться поддержкой компетентного юриста.

    Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать, могут ли уменьшить?

    Неустойка по ДДУ в настоящее время все чаще и чаще взыскивается дольщиками, не получившим вовремя свою квартиру. Казалось бы — что тут сложного, главное написать сумму в иске и суд удовлетворит — ведь по закону же «положено».Но все не так просто. Суды зачастую очень сильно снижают неустойку, а во взыскании штрафа и вовсе могут отказать, я уже не говорю про убытки, которые дольщики с маниакальным упорством пытаются взыскивать с застройщика. Что можно взыскать при просрочке сдачи дома — я написала здесь.

    Верховный суд неоднократно публиковал практику, в которой сказано, что снижение неустойки возможно в редких случаях, когда для этого есть объективные и обоснованные причины, иными словами, когда нарушение срока передачи квартиры дольщику происходит по уважительным причинам. Снижение возможно, если неустойка носит явно несоразмерный характер, при этом суд должен обосновать в чем заключается несоразмерность. Снижение суммы по инициативе суда, без ходатайства ответчика невозможно.

    Если взыскание неустойки заявлено в суд в период, когда квартира уже передается дольщику или она на стадии готовности — застройщики часто заявляют в суде о том, что дольщик уклоняется от приемки квартиры, предъявляя в суд заказные письма и квитанции.

    Что из этого следует? Что письма от застройщика обязательно нужно получать на почте, не игнорировать. Иначе что может быть? Застройщик направит уведомление, акт — не дождется ответа и подпишет акт в одностороннем порядке.

    И суд взыщет неустойку на дату составления одностороннего акта.

    Если у вас поменялся адрес регистрации — изменения следует вносить в ДДУ — недостаточно просто письменно уведомить об этом застройщика.

    Обычно именно так и поступают — отправляют письмо о смене адреса, на которое застройщик никак не реагирует.

    Дольщик искренне полагает, что надлежаще уведомил,  ждет писем уже по своему новому адресу от застройщика, а застройщик же — продолжает отсылать уведомления по адресу регистрации, указанному в ДДУ.

    Если вы приобрели квартиру по договору цессии, проще говоря — купили ее НЕ у застройщика, а у посредника (зачастую бывает, что квартиры продает не застройщик напрямую, а агентство) — следует знать, что неустойка будет рассчитываться от стоимости квартиры, а не суммы договора цессии.

    В договоре цессии обычно прописывается стоимость квартиры и сумма сверху — это могут быть «услуги» посредника. Если это не посредник, а такой же как обычный дольщик — он вполне может перепродать свой недострой дороже, чем купил (многие так, кстати, зарабатывают).

    Если стоимость квартиры 2 млн рублей, а по цессии вы ее купили за 3 — неустойка рассчитывается от 2 млн.

    Конечно, суд может снизить неустойку и вовсе без объективных на то причин, указав на ее несоразмерность — таких примеров достаточно. Обжаловать или нет решение суда — каждый уже решает сам для себя.

    Расчет неустойки — это сложно?

    Формула проста

    Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

    Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

    Претензия обязательна?

    Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ.

    Читайте также:  Правила оформления Европротокола при ДТП

    В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждатьне ждать ответ на претензию, делатьне делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить.

    Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

    При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

    Что является подтверждением отправки? Квитанция и опись вложения. Опись вложения предусмотрена только для ЦЕННОГО письма.

    Не нужно отправлять письмо обычным заказным — вы потом никак не докажете, что в конверте была та самая претензия, а не привет  или поздравление с новым годом. Где взять опись? На почте вам дадут или скачать у меня.

    Уведомление о получении или распечатка с сайта Почта России данных о получении письма будет достаточным, чтобы доказать, что претензия об уплате неустойки по ДДУ была вручена застройщику.

    А если срок сдачи квартиры в договоре прописан завуалированно?

    Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

    Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД.

    Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

    А если дом так и не был сдан? Тогда неустойка по ДДУ будет течь с 01 апреля 2015 года — думаю понятно почему.

    Если дом был сдан раньше срока, но застройщик не спешит передавать квартиру дольщику, обосновывая тем, что срок по договору еще не вышел, есть время до конца года (4 квартал 2015 года)? ВС про это как то высказывался, что не важно осталось время по ДДУ или нет — срок исполнения обязательств перед дольщиком определяется датой сдачей МКД в эксплуатацию.

    Неустойка по ДДУ ограничена верхним пределом — что делать?

    Такие случаи имеют место быть, когда в договоре долевого участия написано, что дольщик не может взыскать неустойку выше условленной суммы или выше какой то планки, словом — договор ограничивает право дольщика на взыскание полной суммы неустойки. На это еще в 2013 году в пункте 21 Обзора ВС по долевым спорам было сказано, что неустойка по 214 ФЗ — законная и снижать ее по соглашению сторон нельзя.

    Неустойка и штраф

    Получу ли я штраф, если застройщик после подачи иска в суд перечислил на мой счет неустойку? Да, так как это уже не добровольное перечисление, а совершено после принятия искового заявления.

    А убытки, я же могу взыскать разницу в площади квартиры и иные?

    Да, но лучше всего это делать в ОТДЕЛЬНОМ иске. Дольщики тактически делают неверно, заявляя все сразу в одном иске — и, как правило, это приводит не к тем результат, которых хотелось. Почему? Тут долго объяснять — придется верить или не верить на слово.

    Неустойка по ДДУ если застройщик банкрот

    Да, но в процедуре банкротства застройщика (в Арбитраже), в суде общей юрисдикции уже нельзя.

    Могу ли я в случае расторжения договора просить суд взыскать неустойку, так как мне квартира так и не была передана?

    Скажу кратко — нет, на такие случае законодатель предусмотрел проценты — и сумма там будет приличная , не меньше неустойки (пример расчета процентов).

    Получается так все легко — я и сам справлюсь?

    В этом заблуждаются многие дольщики — скачивая в интернете образцы документов. Споры по неустойке ДДУ на первый взгляд — не сложные, но, там столько нюансов, включая возможный спор о подсудности, о времени предъявления претензии, уплате штрафа и так далее — нужно быть к ним готовым. Про одну из проблем я написала здесь.

    А что с подсудностью?

    Про это здесь.

    Похожее

    Неустойка по 214 фз калькулятор 2021 | Юридическая помощь

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по 214 фз калькулятор 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

    • ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

    Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени. Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

    • ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
    1. В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
    2. Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

    Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя.

    Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика.

    Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны.

    Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

    1. Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
    2. Штрафа в виде 50% от суммы пени;
    3. Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
    4. Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
    5. Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;
    6. Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.

    Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья. Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются.

    Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

    КАЛЬКУЛЯТОР РАСЧЕТА НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ

    КАЛЬКУЛЯТОР РАСЧЕТА НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ

    Застройщики могут писать околесицу в договорах и у дольщиков возникают вопрос «А с какого же дня вести расчет». Разбираемся.

    У вас может быть одна или две даты в договоре.

    Например у вас одна дата. Дата передачи объекта. Срок — до 31.12.20. Тогда просрочка начинается с 1 января 2021.

    А может быть две даты: ввод дома в эксплуатацию и передача объекта. При этом глава о «передаче объекта» говорит о подписании акта приёма передачи в течение 2-12 месяцев со дня ввода дома. В итоге прибавляем 2-12 месяцев к дате ввода и получаем первый день просрочки.

    Посредник может умолчать о ДДУ при покупке квартиры. Если, к примеру, цена ДДУ меньше уступки, продавец захочет, чтобы вы об этом не знали.

    Ведь вы начнете задавать вопросы и выясните, что при отказе от квартиры вам вернут меньше, чем вы заплатили. А в случае задержки строительства — выплатят в 2-5 раза меньше неустойки. Поэтому вы, вероятно, сто раз подумаете.

    За копией ДДУ обратитесь:

    • К продавцу ДДУ
    • К застройщику
    • В Росреестр

    Если первые откажут, то Росреестр согласится.

    Скана ДДУ для расчета пени более чем хватит

    Однако, если хотите сэкономить время, то получайте ДДУ в суде. Для этого ставьте цену уступки в калькулятор неустойки по ДДУ, и, если застройщик скажет, что цена квартиры другая, то сам принесет ДДУ.

    Надеетесь наймете крутого адвоката и вам присудят 100% неустойки? Ох, к сожалению, вы ошиблись страной. Т.е. нанять-то вы наймете, но смысла в этом нет. Дело в том, что какого бы юриста вы ни взяли решение суда в 8 из 10 случаев будет одинаковым. Почему?

    Потому что в двух делах о неустойке от одного и того же юриста против одного и того же застройщика, где одинаковый иск, претензия и аргументы, два судьи присуждают диаметрально противоположные решения. Судья в Видновском суде дает 471.000 из 490.000 ₽, а в Симоновском зарезает сумму в 13! Как так?

    Потому что к каждому судье нужен свой особый подход.

    С этой неустойкой наш калькулятор неустойки по ДДУ вам не помощник. Потому что её формула отличается от формулы пени за просрочку передачи квартиры.

    Тем не менее, неустойка за дефекты считается просто – 1% от суммы дефектов за каждые сутки задержки в их устранении. При этом объем неустойки не может быть больше цены дефектов.

    Чтобы неустойка начала идти — составьте акт осмотра квартиры с требованием устранить недочеты в разумный срок. Затем передайте акт застройщику и по завершению срока пойдет неустойка.

    В то же время, поскольку кто его знает, сколько стоят те или эти дефекты, к вашим услугам независимая экспертиза. Она отменит в акте осмотра все изъяны в квартире и посчитает во сколько они обойдутся.

    Если на шаге требования неустойки за дефекты вы не взыскивали неустойку за просрочку передачи квартиры, то не объединяйте все в одном иске.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *