Как взыскать убытки, если оценщик неправильно определил стоимость недвижимости?

Ситуаций, когда может понадобиться оценка жилого имущества, — множество. Например, при продаже жилья, оформлении ипотеки, восстановлении после пожара или другого ЧС. Как быть, если стоимость объекта существенно занижена оценщиком? Можно ли повлиять на решение, или лучше обратиться к другому специалисту?

Что такое экспертная оценка и зачем она нужна

Оценка – это род деятельности, направленный на установление стоимости конкретного объекта. Оценка может понадобиться в разных житейских ситуациях, например:

  • при оформлении ипотеки (оценка – требование закона, в этом случае просчитывают рыночную и ликвидационную стоимость жилья);
  • для судебных споров (например, чтобы оспорить сделку и доказать, что объект продан гораздо дешевле рыночной стоимости);
  • при продаже/покупке (это не обязательное условие, но имея результат оценки на руках, покупателю и продавцу будет проще договориться о цене);
  • в случае залога жилья (банку важно знать ликвидационную стоимость, то есть сумму, за которую объект можно продать, если заемщик откажется от обязательств).

Какая бывает оценка

Традиционно оценка имущества делится на три вида, в зависимости от итогового наименования стоимости: рыночная, кадастровая, и ликвидационная.

Под рыночной понимается цена объекта на свободном рынке конкретного региона. То есть та цена, за которое жилье можно спокойно купить или продать. Рыночная цена зависит от многих факторов, но чаще, она сориентирована из среднерыночной цены таких объектов. Иными словами, при оценке учитывается определенный сегмент рынка недвижимости и цены в нём на текущий момент.

Кадастровая стоимость определяется для расчета налога. Это сложная схема, в которой учитывается всё: от местоположения объекта до наличия парковок и магазинов у дома.

Ликвидационная стоимость – обычно составляет порядка 70-80 процентов от рыночной. Сброс цены происходит из-за теоретической срочности продажи. То есть, это сумма, за которую объект можно ликвидировать срочно.

Как оценивают жилье?

Как взыскать убытки, если оценщик неправильно определил стоимость недвижимости?Сам процесс оценки – не столь важен. Определенные факторы прибавляют стоимость, другие уменьшают. Важен конечный итог! И увы, недобросовестные оценщики могут как завышать цену, так и занижать её, отталкиваясь от пожеланий заинтересованных лиц.

В случае с ипотекой, в оценке в первую очередь заинтересованы банки. И чаще всего будущему заемщику дается список агентств, оказывающих такие услуги.

Нужно подчеркнуть – нужных агентств, где оценщики априори действуют в интересах банка, насчитывая не самую высокую стоимость. Зачем банкам это нужно? Занижение стоимости – это своего рода страховка на нестабильном рынке недвижимости.

Например, квартира стоит 4 миллиона, это её рыночная стоимость. В оценке, вероятнее всего, будет указана ликвидационная цена, равная примерно 3,5 млн. Именно такую сумму смоет выдать банк. Делается это на случай отказа заемщика от выполнения обязательств.

Банк сможет забрать объект и быстро продать его, вернув полную сумму займа. Ликвидационная стоимость назначается именно с учётом краткого срока экспозиции (то есть времени ликвидации).

Почему заемщику это не выгодно? Всё просто: банк не выдаст ипотеку на большую сумму, а даст ровно столько, сколько сможет вернуть в случае непредвиденной ситуации. Если в оценке обозначена меньшая сумма, чем нужна для покупки определенного объекта, то разницу придется изыскивать самостоятельно.

Что делать, если стоимость занижена

Учитывая, что занижение схемы оценщиками-партнерами банка, вполне обычная история, то вариантов у граждан, столкнувшихся с подобной ситуацией – не много.

Можно заказать оценку у другого эксперта. Но, тогда банк вправе отказать в выдаче займа. Это прямое нарушение условий выдачи кредита: нужно обратиться именно к оценщику из списка – партнеру финансовой организации. Учитывая, что за оценку платить потенциальный заемщик, вы просто зря потратите деньги, обратившись к стороннему оценщику.

Можно обратиться в СРО. Но, вряд ли она будет на вашей стороне. С точки зрения закона, оценка проводится с учетом минимального срока экспозиции. То есть минимальной цены и минимального срока ликвидации.

Конечно, с морально-этической стороны это не совсем верно, но по закону – всё честно! Но, если саморегулируемая организация оценщиков признает оценку недействительной, то можно будет обратиться за другой оценкой, в иную организацию.

Как взыскать убытки, если оценщик неправильно определил стоимость недвижимости?Фото Pexels

Можно попробовать договориться с продавцом. Подкрепив свои слова документами, попросите снижения цены жилья, которое хотите приобрести. Возможно, продавец пойдет вам на уступки.

Некоторые пытаются повлиять на непосредственный результат оценки, добавляя на сайты недвижимости «фейковые» объявления. Если озадачиться, то таким образом можно и сбить, и значительно понять среднюю стоимость объектов на рынке.

Договаривайтесь непосредственно с оценщиком. Но, если это партнер банка, вряд ли он пойдет на контакт.

Оформите кредит наличными на недостающую сумму. Пусть он будет под процент выше, чем ипотечный, зато жилье вы купите.

Взыскание убытков с оценщика за неправильно определенную стоимость объекта недвижимости

Закон предъявляет к оценщику требование об обязательном страховании ответственности (ст. 24.7 Федерального закона от 29.07.98 135-ФЗ Если оценка была неверной необходимо предъявлять требование о взыскании убытков к страховой компании в пределах страховой суммы (п. 4 ст. 931 ГК РФ). Но суд не откажет в иске,если заявитель укажет в качестве ответчика оценщика.

Недостоверность рыночной стоимости устанавливается судебным актом по другому спору, например, в ходе рассмотрения дела о стоимости объекта. Такой судебный акт будет иметь преюдициальное значение.

Установить неверное определение рыночной стоимости может судебное решение о признании недостоверным отчета об оценке или судебный акт, предписывающий заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по рыночной цене.

О недостоверности отчета об оценке недвижимости также свидетельствуют неполные, противоречивые и недостоверные данные в отчете об объекте.

Суды не примут во внимание судебный акт по другому делу, если спор касался не только цены, но и других условий договора купли-продажи.

Если суд признает отчет недостоверным, но не установит неправомерные действия оценщика, взыскать убытки не получится.

Чтобы суд удовлетворил иск о взыскании убытков, необходимо удостовериться, что судебный акт, который признал стоимость в отчете завышенной, установил противоправность поведения оценщика.

Недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости, определенная независимым оценщиком, сама по себе не свидетельствует о наличии элементов противоправного поведения как оценщика, так и других лиц.

Оценщик составляет отчет исходя из переданной ему документации. Встречаются ситуации, когда продавец предоставляет неполные сведения об объекте недвижимости. Тогда доказать вину оценщика и привлечь его к ответственности не удастся. Признавая отчет об оценке недостоверным, суд может не найти признаки противоправного поведения в действиях оценщика и отказать в иске.

Если стоимость объекта в отчете об оценке вызывает сомнения, необходимо ее оспаривать. Сделать это нужно до заключения договора, в котором указывается такая цена. В противном случае суд придет к выводу, что покупатель согласился с предложенной ценой, и откажет в иске.

Причинная связь между наступлением вреда и действиями оценщика

Заявленные истцом убытки должны находиться в причинно-следственной связи с действиями оценщика.

В отчете оценщика цена объекта недвижимости должна соответствовать его рыночной стоимости Если невозможность заключить договор купли-продажи объекта возникла по вине покупателя, причинно-следственная связь не образуется.

В такой ситуации взыскать убытки, вызванные недостоверным отчетом оценщика, не получится. Поэтому, прежде чем подавать иск о взыскании убытков, необходимо проанализировать все обстоятельства.

Нужно определить, какие причины помешали выкупить помещение и привели к дополнительным арендным платежам. Например, если арендатор, обладающий преимущественным правом выкупа, не направил вовремя протокол разногласий или допустил процессуальные ошибки при подаче иска, взыскать убытки не получится.

Таким образом, основанием для применения к оценщику ответственности в виде убытков считается совокупность условий: факт причинения убытков, наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика, документально подтвержденный размер убытков.

Чтобы взыскать убытки, необходимо подтвердить их размер и обосновать период начисления. Расходы можно подтвердить, например, с помощью платежных документов, которые помогут доказать внесение арендной платы. Если арендатор, имеющий преимущественное право на выкуп помещения, не обоснует период начисления и суммы понесенных расходов, суд откажет в иске.

Заявляя требование о взыскании убытков, необходимо указать и обосновать период начисления.

Ответственность оценщика за недостоверную оценку

Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах.

  • Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.
  • ВНИМАНИЕ: суд может не признать отчет недопустимым доказательством, в связи с чем лучше воспользоваться параллельно иным способом оспаривания отчета.
  • Оспорить отчет можно, путем предоставления стороной иного отчета об оценке, например, этого же самого объекта.
  • В определенных случаях лицо может обратиться с иском в суд

Досудебное несогласие с оценкой

Если до суда одной из сторон проведена оценка, например, стоимости причиненного вреда машине, а другая сторона не согласна с такой оценкой, то несогласная сторона вправе провести свою оценку, пригласив другого оценщика. ВНИМАНИЕ: всегда следует уведомлять другую сторону о дате, времени и месте проведения оценки.

В суде же каждая из сторон сможет представить свою оценку и должна обосновать, почему суд должен принять именно оценку конкретной стороны.

Кроме того, до суда одна из сторон может в письменной форме выразить другой стороне свое несогласие с оценкой. Такое несогласие следует вручить второй стороне под отметку на своем экземпляре. Возможно, указанное действие приведет к мирному урегулированию разногласий сторон.

ПОЛЕЗНО: читайте также, как обжаловать оценку ущерба после ДТП по ссылке

Оспаривание оценки в суде

Придя в суд, Вы знаете или можете узнать, что материалы дела содержат отчет об оценке, а Вы не знали о такой оценки, Вас не приглашали на проведение оценки. В указанных случаях Вы можете возражать против такой оценки и просить назначить судебную экспертизу.

В настоящее время часто оспаривают оценку по кадастровой стоимости имущества, процедура такого оспаривания регламентирована законом. Оспаривают оценку, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, в этом случае делают заключение по рыночной стоимости имущества и идут в суд с административным иском.

Читайте также:  Договор рассрочки

Кроме того, в суд можно подать иск:

  • об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, в случае, когда определенная величина сделки является обязательной для сторон;
  • о признании недействительным отчета независимого оценщика.

ВНИМАНИЕ: если величина стоимости объекта, определенная оценщиком, является необязательной, носит рекомендательный характер, то такая оценка и не может быть оспорена путем подачи иска. Как составить иск в суд смотрите в нашем видео с канала YouTube

Последствия признания отчета об оценке недействительным

Отчет об оценке могут признать недействительным. Последствия в этом случае могут быть самые разные, все зависит от конкретных обстоятельств.

Если отчет об оценке был признан недействительным, но имеется другой отчет, тогда в качестве доказательств будет принят тот отчет, который не оспорен. Если отчет об оценке привел к возникновению убытков, то с соответствующего лица, который подготовил отчет, могут быть взысканы убытки.

В рамках исполнительного производства может быть оспорено постановление пристава об оценке рыночной стоимости имущества и признании недостоверной оценки стоимости имущества, что в свою очередь позволит избежать реализации имущества приставом по заниженной стоимости.

ВАЖНО: в рамках исполнительного производства оценку имущества производит пристав.

Когда отчет признают недействительным, это ведет к тому, что утрачивается одно из доказательств по делу, т.е. сторона, представившая отчет, в этом случае должна обосновывать свои требования или возражения иными доказательствами.

ПОЛЕЗНО: узнайте про оспаривание землеустроительной экспертизы по ссылке

Привлечение оценщика к ответственности

В ситуации, когда оценщик неверно произвел оценку, например, завысив стоимости имущества, то к нему могут быть предъявлены требования, например, о возмещении убытков, т.е. оценщик может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности.

В определенных случаях оценщик может быть привлечен к дисциплинарной ответственности как член СРО.

Если оценщик выступает в качестве эксперта, готовит экспертное заключение, то он должен быть предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Следовательно, если будет установлен факт заведомо ложного заключения эксперта, то эксперт может быть привлечен к ответственности по ст. 307 УК РФ.

Помощь адвоката по оспариванию оценки

Если Вы являетесь участником спора, в котором в качестве одного из доказательств фигурирует отчет оценщика, не знаете, что делать при наличии указанного документа, тогда обратитесь за консультацией к нашим адвокатам, которые разъяснят порядок Ваших дальнейших действий, а при необходимости могут оказать юридические услуги, связанные с защитой Ваших прав по оспариванию отчета оценщика:

  • помогут найти и организовать заказ на составление рецензии по имеющейся оценке с целью выявления слабых сторон отчета и нарушений
  • поставят вопросы оценщику, которые поставят под сомнение проведенную оценку, пригласят иного специалиста, имеющего особое мнение относительно проведенной работы второй стороны
  • проведут работу по заявлению ходатайства перед судом и следствием о проведении повторной или дополнительной оценочной экспертизы, проведения судебной экспертизы, когда она необходима исходя из обстоятельств дела
  • определят необходимость проведения независимой оценки, которая оспорит представленное стороной доказательство и защитит Вашу линию процесса
  1. Звоните уже сегодня нашему адвокату, чтобы записаться на консультацию по вопросу обжалования оценки, проведенной в рамках дела в настоящее время.
  2. Автор статьи:
  3. © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

К сожалению, многие клиенты наивно полагают, что оценщик в своем отчете может указать любую сумму, которую попросят его указать. А если оценщик отказывается «идти на встречу» то многие клиенты относят это исключительно к «вредности» оценщика.

Но мало кто задумывается о том, какую ответственность несет оценщик за составление заведомо ложного отчета.

Вероятно, что Вы уже сталкивались с необходимостью заказывать независимую оценку, ну или Ваши знакомые обращались в оценочные компании. Нередко клиенты не стесняются напрямую предложить оценщику оценить что-то дороже или дешевле. Почти всегда на такие предложения оценщики отвечают отказом.

Тут все очень просто, оценщик несет очень серьезную ответственность за составляемые отчеты. И если будет доказано что оценщик умышленно пошел на сговор, то ему грозит ответственность вплоть до уголовной. Естественно, в таких условиях далеко не каждый пойдет на риск.

Отчет оценщика является не просто суждением, но обоснованным суждением, каждая цифра отчета это результат анализа и конкретных математических действий. И без того суровые требования к отчетам оценщиков постоянно ужесточаются.

Отчет строго должен соответствовать правилам проверяемости, т.е. фактически, имея исходные данные отчеты и проведя расчеты, мы должны получить такую же итоговую сумму.

Понятно, что отчет является полностью проверяемым и любые приписки могут быть легко выявлены в случае сомнений.

Прежде чем обратиться к оценщику с просьбой об изменении суммы отчета, подумайте о том, что такой отчет будет ошибочным и как ошибочный отчет он может быть легко опровергнут. Подумайте, нужно ли вам это? Кроме того, настоящий профессионал слишком дорожит своей репутацией и работой, чтобы идти на такие махинации.

Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.

2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор»

Кроме того что оценщик отвечает своим имуществом за любые нарушения, оценщик, допустивший такое нарушение будет уволен с вероятностью 99% с исключением из СРО, а это значит окончание карьеры.

Но, в такой суровости закона есть и плюс для клиента, так если по вашему делу вам будет нанесен ущерб в результате ошибки оценщика, вы будете иметь право на получение компенсации.

Следует, однако, отметить, что профессиональный оценщик сможет составить грамотный и чисты отчет с указанием максимально или минимально возможного ущерба. Т.е.

есть вполне легальные способы несколько изменить сумму оценки. По сути, эта небольшая манипуляция основывается на внимании к деталям и знании законов.

Поэтому, вместо того чтобы искать «серые» оценочные конторы, чтобы провести мелкую махинацию, мы советуем Вам обратиться к настоящим профессионалам, которые смогут отстоять ваши интересы вполне законно.

Вы здесь

Следующая

ВС: Отчет об оценке земли не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение

20 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-21740 по спору о взыскании компанией убытков с оценщика за некачественную услугу по оценке кадастровой стоимости земельных участков.

В июне 2017 г. ЗАО «Газпромтрубинвест» поручило ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» оценку ряда земельных участков промышленного назначения, а также расположенных под автодорогами и железнодорожными путями, по двум соответствующим договорам оценки.

По условиям договоров оценщик обязался провести оценку, подготовить соответствующий отчет об этом и представлять интересы своего контрагента в заседаниях комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Костромской области.

Заказчик услуг планировал использовать результаты оценки для оспаривания кадастровой стоимости участков, в этой связи совокупная стоимость оплаченных им услуг по двум договорам составила 750 тыс. руб.

Факт оплаты подтверждался подписанными актами об оказании услуг.

Впоследствии комиссия регионального управления Росреестра отклонила заявления компании о пересмотре кадастровой стоимости участков, поскольку к его обращению не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой было ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг».

Далее «Газпромтрубинвест» оспорил в административном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, которые были удовлетворены соответствующими судебными решениями Костромского областного суда.

Тогда суд области выявил допущенные исполнителем нарушения федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В итоге кадастровая стоимость участков в размере их рыночной стоимости была определена Костромским областным судом согласно экспертным заключениям, составленным ООО «Региональный центр оценки», в ином размере, чем было установлено в отчетах общества «Финансы-Оценка-Консалтинг».

В своем иске в Арбитражный суд г. Москвы заказчик указал, что оценщик ненадлежащим образом выполнил свои договорные обязательства, так как его отчеты об оценке не соответствовали федеральным стандартам оценки. В этой связи он просил суд взыскать с ответчика убытки в размере 375 тыс. руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, а апелляция поддержала его решение.

Обе инстанции сочли, что отказ комиссии регионального управления Росреестра в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков стал следствием неисполнения самим истцом обязанности по представлению ей, помимо самих отчетов об оценке, положительного экспертного заключения СРО на эти отчеты. Суды также отклонили довод истца о том, что факт ненадлежащего оказания ему услуги по подготовке отчетов об оценке был подтвержден решениями Костромского областного суда. Они отметили, что установление другим экспертом (в рамках судебной экспертизы) иной рыночной стоимости объектов оценки, отличной от той, которая была определена ответчиком на основании спорных договоров, не свидетельствует о ненадлежащем выполнении ответчиком по делу своей работы по указанным договорам.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд РФ «Газпромтрубинвест» сослался на существенные нарушения норм материального и процессуального права нижестоящими инстанциями.

После изучения материалов дела № А40-309169/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение в силу ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Со ссылкой на п. 7.

5 спорного договора Суд отметил, что убытки, возникшие у заказчика вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, возмещаются в полном объеме за счет исполнителя и оценщика, подписавших отчет об оценке.

Читайте также:  Шаблон уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы: скачать образец

Как пояснил Верховный Суд, основанием для отмены решений комиссии Костромским областным судом явилось превышение ранее определенной кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, и установленное экспертным заключением несоответствие отчетов об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности. «Отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договорам. Поскольку общество “Газпромтрубинвест” не является профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ оно узнало только после вынесения вышеуказанных решений Костромским областным судом», – отмечено в определении.

Высшая судебная инстанция также отклонила вывод нижестоящих судов о том, что оплата истцом работ в размере 50% стоимости не опровергает невыполнение ответчиком своих обязательств по договорам и не учитывает то, что установленный в договорах сторонами порядок расчетов не влияет на наличие у истца убытков, связанных с их частичной оплатой.

ВС подчеркнул, что поскольку оказанные ответчиком услуги по договорам оплачены истцом, но полученный результат не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не может служить целям, ради которых он был заключен, истец вправе был в силу ст.

15, 309, 393 ГК РФ и положений Закона об оценочной деятельности требовать возмещения причиненных ему убытков в заявленном размере, и у судов не имелось оснований для отказа в иске.

В связи с этим Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и возвратил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение Верховного Суда подтвердило прямую финансовую ответственность оценщика за невозможность использования заказчиком подготовленного для него отчета при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.

«В судебном акте указано, что отсутствие возможности использовать результат работ ответчика для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что работы им по договорам выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договору.

Безусловно, данный подход можно только приветствовать, так как он существенно повышает ответственность оценщиков за результаты оказываемых ими услуг», – полагает эксперт.

По его словам, в рассматриваемом определении Суд, среди прочего, отмел позицию нижестоящих инстанций судов, которые, отказывая заказчику в иске, учитывали его «пассивную» позицию по отстаиванию отчетов оценщика в соответствующих разбирательствах.

«Заказчик в ходе рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости согласился с оценкой, выполненной судебной экспертизой, и не стал обжаловать судебный акт областного суда.

Верховный Суд отметил, что в случае выполнения надлежащим образом ответчиком своих обязательств у областного суда не возникло бы сомнений в достоверности величины рыночной стоимости и не потребовалось бы проведения судебных экспертиз», – полагает Николай Сапожников.

Он предположил, что расходы на судебную экспертизу также можно отнести к убыткам заказчика, но пойдет ли практика по такому пути – уверенно сказать нельзя, так как рассматриваемое дело отправлено на повторное рассмотрение.

По словам эксперта, возникает еще один немаловажный вопрос – был ли оценщик привлечен к участию в деле по оспариванию кадастровой стоимости в качестве третьего лица? «Сведений об этом определение не содержит.

Если оценщик к рассмотрению дела по оспариванию кадастровой стоимости привлечен не был, учитывая его право на судебную защиту, не вполне очевидно, какой доказательственной силой обладает соответствующее решение суда общей юрисдикции для рассматриваемого спора.

Полагаю, что в таком случае оценщик вправе в рамках разбирательства о взыскании с него убытков доказывать соответствие составленного им отчета всем требованиям стандартов оценки, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы.

И, напротив, если оценщик уже участвовал в разбирательствах, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, факт ненадлежащего оказания им оценочных услуг следует считать для него установленным», – считает Николай Сапожников.

Эксперт добавил, что в какой-то степени подспорьем для оценщика в такой ситуации могут служить положения п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92, из них следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

«В рассматриваемом определении любопытно обратить внимание еще на один вывод Верховного Суда, важный для данной категории дел.

В определении имеется указание на то, что заказчик оценки не является профессионалом в данной области и о некачественном выполнении работ он узнал только после вынесения соответствующих решений судами общей юрисдикции при оспаривании кадастровой оценки.

Очевидно, что такой подход имеет важное значение для исчисления сроков давности по аналогичным искам в схожих обстоятельствах», – подытожил Николай Сапожников.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что определение ВС повышает степень ответственности оценочных компаний перед заказчиком услуг. «В связи с массовостью споров об оспаривании результатов кадастровой оценки объектов недвижимости услугами оценщиков пользуется большое число клиентов.

Процедура оспаривания предусматривает первоначальное обращение в комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с ее решением – подачу иска в суд.

В случае некачественного отчета об оценке клиент не получает нужного результата, напрасно загружается работой комиссия при Росреестре и впоследствии возникает судебный спор, без которого можно было бы обойтись», – отметил он.

По словам эксперта, Верховный Суд не стал подходить к рассмотрению спора формально, он признал, что нарушение оценщиком федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущение ошибок, которые повлекли невозможность надлежащего использования отчета оценщика, должны рассматриваться в качестве основания для взыскания с него убытков.

Старший юрист Содружества Земельных юристов Ксения Ульянова отметила, что это уже не первый случай поддержки практики взыскания с оценщиков убытков, возникших в результате оказания услуги по составлению отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей установления равной кадастровой. «Еще в 2017 г.

Верховный Суд поддержал позицию нижестоящего суда о возможности взыскания с оценщиков убытков в ситуации, когда вступившим в законную силу решением суда установлено несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности и отчет об оценке не мог быть использован для целей установления кадастровой стоимости равной рыночной (Определение ВС РФ № 307-ЭС17-16630 по делу № А42-1577/2016)», – отметила она.

По словам эксперта, вопрос надлежащего оказания услуги в такой ситуации является дискуссионным и рассматривать его однозначно невозможно.

«С точки зрения права, учитывая факты, установленные вступившим в законную силу решением суда о несоответствии отчета требованиям законодательства, есть основания вынесения негативных для лиц, оказывающих услуги по оценке, решений.

Но при этом не стоит забывать о практике рассмотрения споров о пересмотре кадастровой стоимости – ведь в абсолютном большинстве случаев, если по делу была назначена судебная оценочная экспертиза (а в ряде регионов решения в принципе не выносятся без экспертиз), судебный эксперт делает вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства (даже если разница в итоговой стоимости минимальна). Таким образом, выводы о несоответствии первоначально подготовленного отчета требованиям законодательства являются своего рода “данью” сложившейся практике пересмотра кадастровой стоимости. Следовательно, рассматриваемое определение ВС РФ относит в зону риска взыскания убытков всех профессиональных оценщиков (лиц), оказывающих услуги по оценке рыночной стоимости для целей пересмотра кадастровой», – предостерегла Ксения Ульянова.

Взыскание убытков | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО

Взыскать убытки бывает сложнее, чем кажется. Для этого нужно доказать совокупность из 4-х факторов (подробнее об этом ниже), но юристам с небольшим опытом работы не всегда удаётся это сделать. В таком случае суд по взысканию убытков будет проигран, а оппонент сможет взыскать судебные расходы. Поэтому, придя в суд взыскивать убытки, есть риск остаться должным.

Перед тем, как начинать дело по взысканию убытков, надо очень точно рассчитать перспективу. У нас есть опыт взыскания убытков, и в этой статье мы делимся с вами информацией, как это сделать и что надо предусмотреть, перед тем, как начинать суд по убыткам.

Что такое убытки? Это:

  • реальный ущерб: 1. расходы, которые контрагенту-нарушителю придётся понести, чтобы восстановить ситуацию такой, какой она была до убытков. А также это расходы, которые уже пришлось понести; 2. стоимость утраты или повреждения имущества. Например, Ромашка перевозила транспортом товар Лютика, но не довезла его, а разбила и испортила. Ромашке придётся возместить Лютику стоимость товара. А если Ромашка откажется это сделать добровольно, и Лютику придётся идти в суд, то Ромашке придётся возмещать еще и траты, связанные с судом — экспертизу, сбор доказательств, работу юристов и т.д.
  • упущенная выгода — это доходы, которые истец получил бы, если бы не «косяк» контрагента.

Ущерб — это не только про взаимоотношения компаний. «Внутри» одной компании тоже может возникнуть ущерб. Например, директор может нанести его фирме, которой руководит.

В нашей практике был случай, когда директор принял на работу иностранных граждан, но не уведомил об этом Федеральную миграционную службу, хотя должен был. Иностранцы какое-то время отработали, а потом уволились. После этого пришла проверка, которая и обнаружила нарушение. Компания получила штраф — 800 тыс руб и уплатила его.

А потом владельцы компании предъявили иск директору о взыскании убытков, ведь это по его вине компанию оштрафовали. Суд решил, что владельцы компании правы и убытки с директора взыскал.

Четыре условия для взыскания убытков

Просто так убытки не взыщешь. Надо, чтобы выполнялись 4 условия:

  • причинитель убытков допустил правонарушение или нарушил право. Возвращаясь к примеру про директора — правонарушение заключалось в том, что он обязан был уведомить ФМС о том, что принял на работу иностранцев, а после того, как они уволились, уведомить и об этом факте, но не сделал этого;
  • есть вина в действии или бездействии: директор должен был совершить действие (уведомить ФМС), но не совершил его;
  • есть последствия в виде убытков, и размер убытков точно известен. Пример выше соответствует этому требованию: и убытки есть (штраф), и размер известен — 800 тыс руб;
  • есть причинно-следственная связь между нарушением права лицом и убытками. Все верно — компании прилетел штраф только потому, что директор нарушил закон.
Читайте также:  Процедура реорганизации. Как теперь защититься кредитору?

Если бы одного из пунктов выше не было, то взыскать с директора убытков не удалось бы. Для взыскания нужно, чтобы чётко выполнялись все 4 пункта, иначе ничего не выйдет.

Например, предприниматель арендовал у фирмы киоск для торговли одеждой. По договору ИП должен возместить фирме материальный ущерб, который возникает по вине ИП или его сотрудников. Киоск сгорел.

И фирма обратилась в суд, требуя взыскать убытки с предпринимателя, но суд отказал, т.к. вина предпринимателя в пожаре не доказана. То есть нет одного из пунктов выше. Дело №А01-261/2012, №А01-2064/11.

А что с упущенной выгодой?

Когда ООО «Ромашка» нарушила договор с ООО «Лютик» (не поставила товар, например, или поставила, но не того качества и т.д.) Лютик упускает выгоду. Ведь он продал бы этот товар и заработал, а так не вышло.

Можно ли получить с Ромашки упущенную выгоду? Можно. Но сложно. Уж очень хитро надо доказывать размер упущенной выгоды. А делать это обязан всецело истец. Он должен привести все расчёты упущенной выгоды (и убытков других видов тоже).

В другой нашей статье вы можете прочитать практические рекомендации о том, как доказывать в судах размер упущенной выгоды.

Почему доказать причинение убытков на практике сложно?

Представим ситуацию: компания «Строитель» строит коттеджи. Компания «Поставщик» привозит Строителю стройматериалы для этих коттеджей.

Однажды Поставщик привёз Строителю цемент хуже, чем надо было. Что в таком случае должен сделать приемщик стройматериалов или прораб со стороны Строителя?

Он должен заметить, что качество цемента ниже оговоренного и отправить претензию Поставщику с требованием поставить хороший цемент. Можно ещё расторгнуть договор, конечно, но это уже не в компетенции прораба.

А что произойдет, если никто не заметит, что цемент плохой, и этот цемент будет использован при строительстве? Взыскать убытки будет уже практически невозможно, ведь цемент будет принят Строителем, оплачен и использован. И это не все, с чем может столкнуться данная компания.

Если сотрудник Строителя заметит, что цемент хуже, чем прописано в договоре и предъявит претензию, то Поставщик может начать отнекиваться или тянуть время. А у Строителя-то сроки сдачи коттеджей. Из-за спора между Поставщиком и Строителем последний может сорвать сроки сдачи, ему могут «прилететь» претензии покупателей, он не получит выгоду, на которую рассчитывал.

Тут уже получается упущенная выгода. Но взыскать её ещё сложнее, чем убытки, потому что необходимо просчитать массы переменных — какие затраты пришлось бы понести Строителю, чтобы получить прибыль, почему Строитель заявляет, что рассчитывал получить именно такую прибыль, а не меньше или больше и т.д. Судебная практика подтверждает, что убедить судей в размере упущенной выгоды непросто.

Предприниматель требовал от крестьянского (фермерского хозяйства) взыскание долга, процентов за пользование его деньгами, упущенную выгоду, оплату услуг адвоката. Дело было в том, что предприниматель сделал хозяйству предоплату за свёклу, но что-то пошло не так, и свёклу предприниматель не получил.

Отсюда и требования. Суды решили, что предприниматель должен получить все, что требует, кроме упущенной выгоды.

Почему? Потому, что когда ИП считал, сколько денег он недополучил (466 тыс руб), он забыл учесть: — транспортные расходы на перевозку свёклы и сахара, который он планировал получить из свёклы; — налоги;

— зарплату работникам.

Дело №А01-814/2010.

Выше мы писали про качество цемента. Но где прописано это качество? На каком основании Строитель может требовать цемент определённого качества?

Оно прописано в договоре поставки или спецификациях. Вернее, должно быть прописано.

А если не прописано? Как Строитель может заявлять, что Поставщик привез плохой цемент, если непонятно, какой цемент необходимо привезти?

Как на практике рассчитать убытки?

Иногда размер убытков понятен, и рассчитывать ничего не приходится.

Например, водитель-сотрудник ООО выпил и устроил ДТП на служебной машине. ГИБДД привлекло его в административной ответственности (вина есть). Правонарушение есть (нарушены ПДД).

Убыток тоже есть — это стоимость ремонта авто, которая подтверждается документами с СТО с указанием стоимости ремонта.

Но что, если ситуация сложнее, и требуется расчёт убытков? Или ООО сначала хочет взыскать убытки с водителя, а только потом заниматься ремонтом авто (то есть на момент взыскания убытков они ещё не понесены)?

Убытки считают специально обученные люди — оценщики. Если нанесён реальный ущерб или вред имуществу, оценщик приезжает, все фотографирует, считает амортизацию, износ, стоимость восстановительного ремонта и т.д.

Но контрагент всегда хочет занизить размер убытков. Как с этим бороться? У нас есть средство борьбы: мы контролируем действия оценщиков (которые работают с нашей стороны и со стороны оппонента). Поэтому мы всегда готовы:

  • отстаивать в суде оценку, которую представим мы;
  • опровергать позицию «враждебного» оценщика.

Когда мы идём в суд, мы прикладываем к иску документы, подтверждающие ущерб (или документы, которые подтверждают уже понесённые траты или оценку, которая показывает, сколько денег придётся потратить в будущем). Поэтому позиция наших клиентов в судах по убыткам — сильная.

Другая сторона в таких делах может или ничего не делать (для вас это хорошо) или активно сопротивляться (это хуже). Если оппонент ничего не делает, то мы все взыскиваем без проблем. А что, если другая сторона провела «свою» оценку, где размер убытков серьёзно занижен или добилась, чтобы суд назначил судебную экспертизу? Мы умеем с этим бороться.

Пример из нашей практики: управляющая компания сбивала зимой наледь с крыши дома. Наледь упала и повредила вывеску магазина, а также разбила ступеньки его крыльца. Магазин обратился к нам, оценщики по нашему поручению провели оценку ущерба (вывеска + ступеньки). Мы пошли в суд за взысканием убытков.

Но УК с нашими расчётами не согласилась и добилась проведения судебно-технической экспертизы. Эксперт решил, что никакой связи между падением наледи и ущербом для ступенек нет. Якобы ступеньки износились от времени (физический износ). А значит, УК тут вообще ни при чём.

Эксперта вызвали в судебное заседание. Наш юрист задала ему несколько вопросов, от которых эксперт «сел в лужу», а его выводы стали выглядеть очень бледно. Выяснилось, это эксперт:

  • не может назвать марку бетона, из которого были сделаны ступеньки. Хотя он обязан был выяснить марку, проводя экспертизу;
  • не изучил траекторию падения наледи. На каком основании он в таком случае вообще утверждает, что ступеньки повредились не наледью?

А на вопрос юриста «как Вы определили, что износ ступенек — физический?» он вообще ответил: — Я строитель, я так считаю.

Такие смехотворные ответы нас, конечно, не устроили, и мы ходатайствовали о проведении повторной экспертизы. Суд согласился.

Мы добились проведения повторной экспертизы потому, что были готовы задать эксперту оппонента вопросы, на которые он не смог ответить. Ведь мы заблаговременно изучили материалы его экспертизы. Юристы нашей компании всегда готовятся к судебным заседаниям. Благодаря этому мы находим слабые стороны у оппонентов и максимально используем их.

Ещё пара дел, доказывающих, что при взыскании убытков не все так однозначно

Предпринимательница заказала у предпринимателя печать 2000 календарей с рекламой её салона штор. Печатали в два подхода — сначала 1000 штук и потом ещё 1000 штук. Предпринимательница приняла календарики, а потом выкатила иск предпринимателю, ведь в календарях были ошибки в нумерации дней недели.

Но суды ей отказали, ведь она приняла и оплатила календари. Раз приняла и оплатила, то нечего теперь… Тем более, когда она смотрела первую партию календарей, она могла заметить ошибку, но не заметила. Дело №А01-189/2011. У пристава лежал исполнительный лист, согласно которому кооператив должен был получить с компании 1,8 млн руб.

Но пристав ничего не делал, чтобы взыскать с компании эти 1,8 млн руб, хотя по р/с компании проходили куда более значительные суммы. А потом компания обанкротилась, и исполнительный лист превратился в бумажку, ведь теперь взыскивать по нему было не с кого. Кооператив обратился в суд, требуя взыскать с приставов убытки — 1,8 млн руб.

Суд согласился, что требование обоснованно и взыскал убытки. Дело №А01-296/2011.

Выводы

Убытки — это реальный ущерб (расходы и стоимость утраты или повреждений) и упущенная выгода. Доказывать упущенную выгоды сложнее, чем ущерб, потому что приходится доказывать, какую прибыль истец получил бы в будущем (то есть надо доказывать факт, который мог бы произойти, но не произошёл) и что истец не смог получить эту прибыль именно по вине ответчика.

Чтобы взыскать убытки, надо доказать правонарушение или нарушение права, вину, последствия в виду убытков и причинно-следственную связь.

На практика взыскание убытков — сложное и в чём-то даже коварное дело, к которому надо готовиться и все просчитывать. Взыскание убытков начинается с точного и грамотного договора.

Другая сторона может «ставить палки в колёса» и заявлять свою оценку или экспертизы, занижая тем самым размер убытков. Мы знаем, какие меры надо принимать, чтобы суд согласился с нами относительно размера убытков.

Автор публикации: Юлия Огуреева

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *