Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?

Руслан Воронецкий, младший консультант департамента брокериджа Colliers International в Беларуси рассказывает о пунктах, на которые важно обратить особое внимание при составлении договора аренды.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта hrbible.blogspot.com

– Итак, вы прошли все этапы выбора офиса, начиная от просмотра объявлений в Интернете и заканчивая посещением объектов, изучением всей инженерии помещения.

Далее начинается самый ответственный этап – заключение договора аренды. Расскажу про условия, которые требуют особого внимания. 

  • Руслан Воронецкий
  • Младший консультант департамента брокериджа
  • Colliers International в Беларуси

Ставка аренды

Изменение арендной платы. По законодательству, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре. То есть можно прописать, через какое время возвращаться к обсуждению увеличения/уменьшения арендной платы.

Существует еще и институт одностороннего изменения ставки аренды – когда это право арендодателя предусмотрено договором аренды. Для его реализации достаточно отправить уведомление.

Советуем внести в договор пункт, который регламентирует периодичность повышения аренды. Например, не чаще одного раза в год. Чтобы дополнительно обезопасить себя, лучше указать: календарный это год или год с момента подписания договора аренды.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта business.ngs.ru

Сроки уведомления.  Рекомендуем указать срок, в который арендодатель обязан предупредить об изменении оплаты. Важно закрепить и время, по истечению которого (начиная с момента получения уведомления) ставка аренды поменяется.

Повышение арендной ставки. Как правило, максимальный размер одностороннего изменения ставки ограничен 10%.

Есть и иная практика, приверженцы которой – международные компании. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить ставку аренды, не более чем на процент Гармонизированного индекса потребительских цен (ГИПЦ) в ЕС.

Арендные каникулы

Безвозмездно пользоваться помещением в рамках договора аренды нельзя. Поэтому при предоставлении арендных каникул необходимо правильно прописать их механизм. Например, каникулы предоставляются на 2 месяца, а арендная плата за 1 месяц равна $1 000. В этом случае в договоре необходимо указать, что арендная плата за первые три месяца составляет $1 000, и далее – по $1 000 ежемесячно.

Арендатору необходимо учитывать, что предоставление каникул, по сути, является для него скидкой. И значит, влечет за собой уменьшение ставки в долгосрочной перспективе.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта stylehome.org

Например, на рынке имеется предложение по аренде 500 м2 и по ставке €18 за метр. После переговоров стороны согласовали условия: 3 месяца – арендные каникулы, 5 месяцев – по ставке €15 за м2, далее – €18, при условии заключения договора на 3 года.

Если посчитать общую сумму, подлежащую выплате за эти 36 месяцев (3 месяца каникул + 5 месяцев скидка + 28 месяцев оплаты по ставке €18) и разделить ее на площадь офиса, средняя ставка аренды составит около €16. А это скидка в размере €2 от первоначальной ставки.

Срок каникул зависит от размера помещений и объема работ по адаптации офиса к требованиям компании.

Оплата эксплуатационных услуг

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта minsk.pulscen.by

Важно определить состав и механизм подсчета стоимости эксплуатационных услуг. 2 основных принципа:

  • Арендатор оплачивает эксплуатационные услуги по выставляемым арендодателем счетам. В этом случае, необходимо определить сроки их выставления, документы, которые подтверждают стоимость оказанных услуг, необходимость внесения авансов и т.д.
  • Ежемесячная оплата фиксированной суммы, что более удобно с точки зрения бюджетирования.

Детально стоит прописать в договоре и состав эксплуатационных услуг. Каждый арендодатель может предоставлять разный набор таких услуг. Коммунальные платежи могу оплачиваться на основании показаний индивидуальных счетчиков или пропорционально занимаемой площади, если стоят групповые счетчики для нескольких арендаторов.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж – способ, при котором арендатор обеспечивает свои обязательства перед арендодателем, внося определенную сумму на его счет. Этот способ не закреплен в законодательстве, но активно используется в коммерческом обороте. Если арендатор не вовремя платит за аренду, обеспечительный платеж, как правило, идет в зачет.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта spirostrategy.es

На практике обеспечительный платеж может достигать суммы 4-месячной арендной платы с учетом НДС.

Когда речь идет о больших площадях, может возникнуть ситуация, в которой арендатор будет вынужден оплатить немалую сумму – вложения в ремонт, переезд, арендная плата и обеспечительный платеж. Поэтому можно пробовать согласовать внесение этого платежа в несколько этапов (например, в течение первых двух-трех месяцев).

Также советуем детально изучить описанный в договоре порядок распоряжения обеспечительным платежом:

  • Он может быть использован как для погашения образовавшейся задолженности по аренде с последующим восстановлением – до указанного в договоре размера.
  • В качестве превентивной меры – когда сумма депозита переходит полностью в собственность арендодателя в качестве штрафа за нарушение сроков оплаты. Впоследствии, помимо восстановления размера этого платежа, необходимо будет также оплачивать и образовавшуюся задолженность.

Обеспечительный платеж – не единственный способ обеспечения обязательства. В некоторых случаях возможно использовать банковскую гарантию и иные способы обеспечения исполнения обязательств.

Предоставление парковочных мест

Желание любого арендатора и, соответственно, головная боль любого арендодателя. К сожалению, их всегда будет не хватать. Поэтому арендатору необходимо хорошо защитить то, что есть.

Важно обратить внимание: не всегда паркинг «разбивается» на машиноместа, которые подлежат государственной регистрации как объект недвижимости. Поэтому арендодатель не может предоставить машиноместа (они, как объект недвижимости, отсутствуют), а может предоставить только доступ на стоянку.

Следовательно, необходимо закрепить, какому количеству и каким автомобилям будет предоставлен доступ на парковку.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта dp.ds-ua.net

Как правило, стоимость парковки оплачивается отдельно и в арендную плату не входит.

В договоре возможно закрепить и ответственность арендодателя – за нарушение обязательства по предоставлению парковочных мест определенного количества. Иногда арендодатели против этого пункта. В таком случае, лучший аргумент – спросить: «Если никто не собирается нарушать обязательство, то зачем бояться ответственности?»

Обременение объекта залогом

Так как большинство объектов строятся за счет кредитных ресурсов, арендатору важно обратить внимание: находится ли объект в залоге у банка.

Если это так, советуем обезопасить себя и получить от банка письменное согласие, что договор аренды не будет расторгнут, если объект перейдет в собственность банка. Конечно, можно положиться на доверительные партнерские отношения арендодателя с банком, но лучше минимизировать риски.

Право доступа в помещения арендатора

Необходимо регламентировать порядок доступа представителей арендодателя и управляющей компании в арендованные помещения. Бывает, такой доступ необходим в экстренном порядке. Это также надо прописать в договоре, поскольку, несмотря на необходимость, доступ может стать угрозой системе внутренней безопасности для компании-арендатора.

Например, согласно положению представительства одной из международных компаний, доступ в помещение с сервером имеет только ограниченный круг лиц, закрепленный в корпоративной инструкции. Для остальных  доступ запрещен и будет расцениваться как угроза системе безопасности компании.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта telecomnews.co.il

Судьба неотделимых улучшений

Это все те изменения, которые произвел арендатор во время ремонта помещения, и которые без вреда объекту отделены быть не могут.

Арендатор имеет право, после прекращения договора аренды, получить возмещение стоимости этих улучшений (если иное не предусмотрено договором аренды).

Значит, стороны могут предусмотреть в договоре, подлежит или не подлежит возмещению стоимость ремонта, либо возместить можно только его часть.

В договоре аренды можно закрепить положение, по которому арендатор имеет право на зачет – в счет арендных платежей – стоимости неотделимых улучшений.

Так как зачастую речь идет о крупных суммах, необходимо детально регламентировать эту процедуру. Советую разработать и закрепить письменную форму получения у арендодателя разрешения на производство неотделимых улучшений.

Как правило, стороны согласовывают ремонт и  его компенсацию в приложении к договору аренды. В нем указывается согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, перечень изменений и работ.

Последним пунктом указывается согласие/несогласие арендодателя на компенсацию улучшений.

Если согласие арендодателя не получено, это может привести к ситуации, при которой арендатор при расторжении договора аренды обязан будет вернуть помещение в первоначальное состояние.

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?Фото с сайта stroytechservis.ru

Согласие арендодателя на возмещение стоимости улучшений стоит рассматривать и как его согласие на производство ремонтных и других работ.

Расторжение договора и отказ от исполнения

Расторжение договора по соглашению сторон – самый лучший вариант. Если согласия достичь не удалось, договор может быть расторгнут в судебном порядке – в случаях, предусмотренных в законодательстве. Их перечень не является закрытым и может быть расширен в самом договоре.

Читайте также:  Что защитит договор от фальсификации?

Особое внимание следует уделить праву отказа сторон от исполнения договора. Оно работает, только если предусмотрено самим договором.

Закрепление этого права дает возможность одной из сторон отказаться от его исполнения без наличия нарушений (случаев), указанных в законодательстве и договоре. Согласие второй стороны не требуется.

Срок уведомления о расторжении может составлять от 1 до 6 месяцев и более, начинает отсчитываться с момента получения стороной уведомления. В любом случае, этот срок всегда должен быть компромиссным.

 С одной стороны, арендодателю выгодно, чтобы было побольше времени на поиск нового арендатора.

С другой – арендатору необходимо этот срок уменьшить, чтобы избежать ситуации, в которой необходимо будет платить аренду в двух офисах.

Например, в договоре может быть прописано, что арендодатель уведомляет о повышении оплаты – за 1 месяц. Арендатор же, в свою очередь, обязан проинформировать об отказе исполнить договор – за 5 месяцев. Значит, арендатор получает для себя определенные риски.

В договоре часто прописываются штрафы за отказ от исполнения договора. Это совершенно неверно с точки зрения закона – нельзя сначала наделить сторону определенным правом, а потом взыскивать штраф за то, что она им воспользовалась. Более правильный механизм – взыскание аренды за последний месяц в двойном или более размере. 

Арендные отношения в строительстве

Необходимость аренды имущества может возникнуть в любой организации, и строительные предприятия не являются исключением. Подрядчики могут арендовать строительную технику, оборудование, опалубку, заказчики и инвесторы – офисные помещения, автомобили и т.д.

Арендодателем может выступать не только юридическое, но и физическое лицо. В данной статье рассмотрены нюансы заключения договора аренды и порядок отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете. Этот материал предназначен прежде всего начинающему бухгалтеру.

Вместе с тем, надеемся, и асы профессии найдут в нем интересные для себя факты.

Нормативное регулирование

Основополагающие правила, которые стороны должны соблюдать, вступив в арендные отношения, сформулированы в гл. 34 «Аренда» ГК РФ.

По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется передать имущество арендатору во временное пользование. Арендатор должен своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. В случае аренды недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации, если срок его действия превышает один год. Срок аренды может не устанавливаться в договоре.

Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее чем за три месяца.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. В противном случае договор не считается заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором, то имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

Если собственник имущества уклоняется от передачи таких принадлежностей и документов, а арендатор не может без них пользоваться имуществом, то последний может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким же образом арендатор может поступить и в случае несвоевременного предоставления имущества арендодателем.

Законодательство защищает арендатора и при выявлении им недостатков полученного в аренду имущества. Причем отвечать за недостатки арендодателю придется даже в том случае, если во время заключения договора аренды он не знал об их наличии. Итак, при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • – потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • – удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • – потребовать досрочного расторжения договора.

В этом случае арендодатель вправе либо заменить данное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить обнаруженные недостатки.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В статье 614 ГК РФ сформулированы важные положения об арендной плате.

Итак, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Статьей 616 ГК РФ сторонам предоставлено право самостоятельно определить, кто (арендодатель или арендатор) обязан производить капитальный и текущий ремонт имущества. По общему правилу, которое применяется, если в договоре аренды эти нюансы не установлены, капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий – на арендатора.

  1. Немаловажные положения содержит ст. 621 ГК РФ:
  2. – арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок[1]. При этом его условия могут быть изменены по соглашению сторон;
  3. – если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Мы коротко перечислили основные положения, общие для договоров аренды. Кроме того, ГК РФ регулирует особенности предоставления в платное пользование транспортных средств и недвижимости.

При этом транспортные средства могут быть сданы в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации или без них (что также связано с дополнительными различиями заключаемых сторонами договоров).

Юридические аспекты порой не менее важны для бухгалтера, ведь именно они определяют порядок бухгалтерского и налогового учета, поэтому тезисно перечислим их.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств (ТС) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации другими словами называется арендой ТС с экипажем. Соответственно, без оказания таких услуг – аренда ТС без экипажа.

К обоим видам договоров не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В обоих случаях договор заключается в письменной форме независимо от срока действия и не требует госрегистрации (ст. 632, 633, 642, 643 ГК РФ).

При аренде ТС с экипажем обязанность поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). Члены экипажа являются его работниками.

Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель (ст.

635 ГК РФ).

Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (в том числе, на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов), несет арендатор.

Страховать ТС и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, в тех случаях, когда такое страхование является обязательным, должен арендодатель.

Правда, стороны вправе эти обязанности перераспределить между собой по-другому (ст. 636, 637 ГК РФ).

При аренде ТС без экипажа действуют иные правила. Как правило, затраты на текущий и капитальный ремонт, ГСМ, страхование и управление несет арендатор (ст. 644 – 646 ГК РФ). Вместе с тем по усмотрению сторон страхование и эксплуатационные расходы могут быть возложены на арендодателя.

Аренда зданий и сооружений

Особенностью этих договоров является «земельная составляющая». Так, в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью этого участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Однако стороны могут предусмотреть и иной порядок.

Бухгалтерский учет операций

У арендатора

Если арендованное имущество используется для осуществления производственной деятельности (при выполнении работ и оказании услуг), то в соответствии с п. 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. На основании п.

18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они произведены, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Расчеты по арендной плате могут отражаться на счетах 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример 1.

ООО «Подрядчик» арендовало 6 автомобилей МАЗ с экипажем. По условиям договора аренды оценочная стоимость единицы техники равна 2 360 000 руб. Размер арендной платы за использование одного автомобиля в течение смены (8 час.) составляет 7 080 руб. (в том числе НДС – 1 080 руб.). За пользование техникой арендатор должен вносить предоплату за каждые 5 дней.

Обязанность проведения текущего и капитального ремонта возложена на арендодателя. В стоимость арендной платы включены расходы на оплату услуг и содержание водителей и 100 л дизельного топлива в смену, а также обеспечение дизмаслами.

Передача автомобилей осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразит операции в учете следующими проводками:

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?

В соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению для обобщения информации о наличии и движении ценностей, временно находящихся в пользовании или распоряжении организации, предназначены забалансовые счета.

В частности, для основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 «Арендованные основные средства». При этом аналитический учет ведется по арендодателям и по каждому транспортному средству, взятому в аренду.

Оценочная стоимость, согласованная сторонами в договоре аренды, учитывается при возмещении ущерба.

  • Основанием для признания произведенных арендатором расходов будут следующие документы:
  • – договор аренды (в данном случае с экипажем);
  • – акт приема-передачи арендованного имущества;

– путевые листы и товарно-транспортные накладные (см., например, ПисьмоУФНС по г. Москве от 23.10.2006 №

Рискованная сделка: как не потерять оплату и арендаторов

Аренда помещений в строящихся торговых центрах имеет большое число особенностей. Арендодатели занимаются поиском арендаторов до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы предварительно заполнить помещения здания.

Арендаторы имеют цель извлечения прибыли от сдачи в аренду помещений с момента открытия. Они хотят быстрее начать ремонтные работы.

Арендодателю выгодно заключить на максимально длительный период договор аренды в отношении еще не оформленного помещения и заинтересовать арендатора, если право собственности на торговый центр оформляется дольше, чем предполагалось. Попытка решить несколько задач одновременно может усложнить сделку и привести к противоречию ее положений. В итоге арендодатель рискует потерять арендаторов, а также понести материальные убытки.

Юристы юридического бюро «АргументЪ» подготовили материал, который поможет снизить риски при заключении сделки.

Особенности сделки

Арендодатели заключают с арендаторами соглашения, которые содержат элементы различных договоров. Такие договоры считаются смешанными.

Согласно ГК РФ передаваемое в аренду имущество нужно индивидуализировать и арендодатель должен быть собственником данного имущества. Стороны заключают комплексные договоры аренды, поскольку соблюсти указанные условия до завершения строительства не представляется возможным.

ВАС РФ считал возможным передавать в аренду объекты недвижимости, на которые арендодатель не получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Договор аренды не становится недействительным от того, что арендодатель не зарегистрировал право собственности на объект аренды.

Пленум также указал на недопустимость признавать договор незаключенным или недействительным, если стороны фактически исполняют его.

Арендодатели подписывают договор о передаче помещений для проведения ремонтных и отделочных работ. В нем стороны обязуются заключить в будущем краткосрочный (до оформления недвижимости в собственность арендодателя), а затем и долгосрочный договор аренды.

О рисках

Арендодатель рискует остаться без обеспечительного платежа и арендаторов. Последние вправе отказаться от договора комплексной аренды, если арендодатель не исполнит свои обязательства. Так происходит, когда стороны не заключают договор долгосрочной аренды в срок, который они указали в комплексном договоре.

Это случается, если арендодатель не успевает оформить право собственности на объект аренды. Кроме того, судебная практика позволяет арендаторам взыскивать предоставленное ими ранее обеспечение. Суд квалифицирует его как неосновательное обогащение.

Важно понять, по какой причине стороны не заключили договор долгосрочной аренды.

Арендодателю удастся сохранить за собой обеспечительный платеж, если стороны не подписали долгосрочный договор аренды не по его вине.

Например, арендатор не взыскал неосновательное обогащение по договору, который суд признал смешанным. Арендатор принял помещения, чтобы вести ремонтные работы, и обязался за них платить.

В том же соглашении стороны договорились заключить основной договор аренды в будущем — когда арендодатель оформит помещения в собственность. Позже стороны расторгли соглашение. Суд пришел к выводу, что арендатор не вправе требовать неосновательное обогащение за имущество, которое арендодатель передал ему по согласованной стоимости для ремонта.

Если арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения и заключения долгосрочного договора аренды, вина арендодателя отсутствует. Арендатор не имеет права возвратить обеспечительный платеж. Эту сумму нельзя рассматривать как неосновательное обогащение.

Комплексный договор аренды становится невыгодным арендодателю, если сложная конструкция соглашения приводит к противоречию его условий, которое может использовать арендатор.

Юристы ЮБ «АргументЪ» рекомендуют обращать особое внимание при составлении договора на следующие аспекты

Во-первых, не следует допускать неопределенности в сроках.

А именно – не ссылайтесь на дату ввода объекта в эксплуатацию или регистрацию права на объект аренды. Суд может расценить это таким образом, что стороны не пришли к соглашению по срокам. Кроме того, не будет лишним в предварительном договоре аренды определить конкретную дату или период времени с момента заключения договора или наступления конкретного события.

Обязательства по предварительному договору будут прекращены, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, они его не заключат или одна из сторон не направит другой предложение подписать этот договор. Когда данный строк не предусмотрен предварительным договором, основной должен быть заключен в течение года.

Когда стороны не указали срок аренды, соглашение считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от него. Об отказе противоположный участник сделки должен быть уведомлен за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества — за три.

Во-вторых, рекомендуем проверить структуру документа. Часто условия о сроках содержатся в различных его частях и плохо согласовываются между собой. Возникшие разногласия вызывают сложности при выявлении действительной воли при заключении договора в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Юристы юридического бюро советуют исключать противоречия из текста до подписания документа.

Важно – использовать четкие формулировки, так как законодательство и судебная практика требуют определенности в формулировках о сроках. Фразы, используемые сторонами в условиях о сроке заключения основного договора, должны выражать обязанность сторон подписать его.

Таким образом, данные советы сотрудников ЮБ «АргументЪ» помогут уменьшить риски при заключении сделок с недвижимым имуществом.

Ссылки по теме:

  • Экономические споры
  • Корпоративные споры
  • Представительство в суде

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Предмет спора: взыскание с субарендодателя арендной платы, оплаченной во время проведения субарендатором отделочных работ до введения объекта в эксплуатацию.

Основной вывод: в предварительный договор или договор аренды будущей недвижимости можно включить условие о внесении арендной платы в период проведения в помещении отделочных работ, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и у арендодателя формально пока нет права собственности на этот объект.

Судебный акт: постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011.

В 2004 году две компании заключили договор о совместной деятельности в целях строительства здания торгово-развлекательного центра. На последних этапах строительства одна из них заключила предварительный договор купли-продажи помещений в этом здании.

Причем покупатель как будущий собственник мог распоряжаться помещениями путем заключения соглашений о намерениях, предварительных договоров и т. д. Подписав предварительный договор купли-продажи, покупатель стал договариваться с арендаторами.

Он заключил с будущим арендатором предварительный договор аренды, а арендатор в свою очередь заключил предварительный договор субаренды с субарендатором, который планировал открыть в снимаемом помещении магазин. Стороны договорились, что помещение сразу будет передано субарендатору, чтобы он мог осуществить в нем отделочные работы.

Арендная плата должна была перечисляться с даты подписания этого предварительного договора (стороны условились, что этот договор одновременно является актом приема-передачи помещения).

Субарендатор вел отделочные работы и оплачивал арендную плату в течение шести месяцев, после чего стороны расторгли предварительный договор и субарендатор вернул субарендодателю помещение по акту.

Через два месяца после расторжения предварительного договора здание было введено в эксплуатацию, покупатель оформил свое право собственности на объект и заключил договор аренды с арендатором (субарендодателем по расторгнутому предварительному договору).

Впоследствии субарендатор посчитал, что он неосновательно уплачивал арендную плату, поскольку помещение, не введенное в эксплуатацию, с неоформленным правом собственности не могло быть передано в аренду и субаренду.

Свое право требования неосновательно, по его мнению, уплаченных субарендодателю платежей субарендатор передал по договору цессии другой компании, которая уже от своего имени обратилась в суд.

В чем заключался основной вопрос

Передавая это дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, тройка судей Высшего арбитражного суда вопределении от 16.10.12 указала на необходимость формирования у арбитражных судов единообразного подхода по трем вопросам.

Во-первых, по вопросу о возможности заключения договора аренды в случае, когда арендодатель не является собственником объекта аренды (что формально противоречит статье 606Гражданского кодекса, которая только собственнику позволяет сдавать имущество в аренду).

Во-вторых, по вопросу о возможности передавать в пользование объект аренды до момента его введения в эксплуатацию.

В-третьих, по вопросу квалификации таких отношений, если объект был фактически передан для совершения отделочных и ремонтных работ (другими словами, по вопросу о правомерности взимания арендной платы в случае, когда объект используется арендатором пока только для осуществления ремонтных и отделочных работ).

Организация работы с арендаторами в новых условиях или антикризисная автоматизация с «1С:Аренда и управление недвижимостью»

Пандемия COVID-19 меняет мир, бизнес и людей уже многие месяцы. Коснулись эти изменения и рынка аренды коммерческой недвижимости. Бизнес повсеместно сокращает расходы, и одной из основных статей, которая попала «под нож» в этот кризис, стала арендная плата.

Кто-то перебрался в более скромный офис или сократил торговые площади, кто-то нашел более подходящее пространство и переехал, а кто-то не выдержал давления и закрылся совсем.

Так или иначе и арендаторы, и арендодатели ищут возможность удержать свой бизнес на плаву и потому вынуждены находить совместные решения и идти на компромиссы. Значит на какое-то время возникают новые договоренности: появляются скидки, отсрочки, меняются правила игры по штрафам и пеням.

Последствия кризиса останутся с нами надолго и уже сегодня перед арендодателем стоит ряд задач, которые требуют решения здесь и сейчас:

  • Как быстро и эффективно отразить изменения в договорах с арендаторами: изменить арендуемую площадь, снизить арендную плату, предоставить отсрочку платежа, отменить начисление пеней?
  • Как контролировать исполнение новых условий договоров?

Решение не представляется сложным, если изменения произошли у двух-трех арендаторов. А если их 50? А если 100? Тогда задача становится неподъемной для отдела аренды или бухгалтера.

С такой проблемой столкнулись арендодатели, которые еще не используют в своей работе «1С:Аренда и управление недвижимостью».

Давайте разберемся, как в новых условиях программа позволяет держать ситуацию с арендаторами под контролем.

Как отразить условия договора и управлять изменениями в договорах

Шаблон договора с арендатором может быть единым, условия похожими, но все же каждый арендатор, а значит и каждый договор, уникален. Любая программа из линейки «1С:Аренда и управление недвижимостью» позволяет отразить все условия договора с арендатором и запомнит их для дальнейшей работы.

В документе «Заключение договора аренды» можно указать передаваемые в аренду объекты, арендуемую площадь, оказываемые услуги и финансовые условия: ставки на услуги, способы расчета, сроки оказания услуг, условия по срокам оплаты, условия внесения обеспечительного платежа, штрафные санкции за просрочку оплаты и прочее.

В однажды заключенный договор может потребоваться внести изменения: добавить новые услуги, изменить сроки существующих, уточнить условия предоставления услуг. Программа позволяет отражать самые разные изменения в условиях договоров и при выполнении расчетов учитывает историю этих изменений. Для учета корректировок предназначен документ «Дополнительное соглашение».

Бывает, что изменения носят временный характер. Яркий пример — ситуация с пандемией, когда арендодателю приходится проявлять лояльность и снижать арендную плату на время кризиса. Для решения задачи ввода временных условий система позволяет ограничить срок действия соглашения. По окончании срока действия происходит возврат к условиям, действовавшим до ввода дополнительного соглашения.

Актуально сейчас и требование предоставления отсрочек платежей и временного отказа от начисления штрафов и пеней в отношении арендаторов. «1С:Аренда и управление недвижимостью» позволяет гибко описать и легко изменить правила определения сроков оплаты услуг и параметры начисления пеней за просрочку оплаты.

Система позволяет настраивать сроки оплаты как в привязке к периоду аренды (например, к конкретной дате месяца, за который начисляется аренда, а также предыдущего или следующего месяца), так и в привязке к дате счета или акта за аренду, что позволяет предоставить арендатору произвольную отсрочку по оплате.

Для отмены расчета пеней достаточно установить ставку пеней равную нулю.

Как контролировать исполнение новых условий договора

Изменения согласованы, подписи поставлены. Возникает резонный вопрос: как проверить начисление арендной платы по новым правилам, как не запутаться в периодах действия условий и не потерять контроль над исполнением условий договора.

Справиться с этой задачей поможет блок аналитической отчетности программы.

Отчет «Сравнение условий договоров и фактических начислений» ответит на вопрос — все ли начисления, которые требуются по условиям договора, отражены в системе. Отчет полезен для анализа услуг, относящихся к постоянной части арендной платы, и показывает отклонение суммы фактических начислений от суммы договора.

Важная задача для арендодателя — контроль соблюдения сроков оплаты услуг и расчет пеней за задержку оплаты. Ее решение обеспечивает Отчет «Анализ задержек платежей по аренде».

Он содержит сведения о количестве дней просрочки оплаты услуг и сумме пени, которая может быть выставлена арендатору в качестве штрафных санкций в соответствии с условиями договора аренды.

Отчет отображает данные о штрафных санкциях, которые могут быть применены к арендатору, но фактически еще не применялись. Решение о фактическом применении санкций остается за арендодателем.

Ключевой задачей в управлении арендой является оперативный контроль за ситуацией с дебиторской задолженностью, анализ структуры долга каждого арендатора, включая данные как по видам задолженности (основные расчеты по услугам, расчеты по пеням, данные по депозиту), так и по аналитике задолженности — в разрезе периодов, услуг, объектов.

Для решения этой задачи достаточно сформировать отчет «Взаиморасчеты по услугам аренды».

Отчет позволяет проанализировать данные по задолженности отдельно по основной сумме долга, по пеням, по депозиту, а также суммарные показатели; предусматривает возможность анализа взаиморасчетов с различной детализацией, которая зависит как от настройки ведения взаиморасчетов, так и от настроек отчета, выбранных пользователем.

Так с помощью продуктов линейки «1С:Аренда и управление недвижимостью» арендодатель получает возможность управлять договорами и контролировать взаиморасчеты с арендаторами.

Как оставаться на шаг впереди

Какую бы задачу в сфере управления недвижимости мы не взяли, мы обязательно столкнемся с вопросом визуализации.

Узнать какие помещения в здании свободны, какие арендаторы или помещения располагаются рядом, опубликовать поэтажные планы на сайте компании, распечатать план помещения к договору аренды, выяснить куда идут инженерные коммуникации и так далее.

Для таких сложных систем, как здания, скорость, точность и наглядность получения подобных данных становится конкурентным преимуществом арендодателя.

Поэтому для продуктов «1С:Аренда и управление недвижимостью» мы активно развиваем перспективное направление — управление недвижимостью с использованием BIM-технологий и 3D-моделирования. Модели, построенные с помощью программ 3D-проектирования, можно загрузить в «1С:Аренда и управление недвижимостью» и использовать для задач управления арендой и эксплуатацией.

  • Более подробно с возможностями, которые открывает использование 3D-моделей в программах «1С:Аренда и управление недвижимостью» и «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП», вы можете познакомиться в видеоролике на YouTube-канале компании «ЭЛИАС».
  • Узнать больше о продуктах по управлению недвижимостью, заказать онлайн демонстрацию и выбрать партнера для покупки можно на сайте фирмы «1С» на страницах «1С:Аренда и управление недвижимостью» и «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП».
  • Партнеры 1С помогут

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *