Изменения в ГК РФ

В уходящем году, как и в 2019-м, в ГК РФ вносились только отдельные точечные изменения, направленные на урегулирование локальных вопросов правоприменения.

Связано это с фактическим окончанием реформы ГК, начатой еще в 2008 г. Напомню, что 1 июля 2018 г. вступил в силу последний «лоскут» в рамках реформы гражданского законодательства, связанный с финансовыми сделками, – Федеральный закон от 26 июля 2017 г.

№ 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Формально это должна была быть предпоследняя часть изменений в Кодекс в рамках реформы, но фактически, возможно, последняя, поскольку до сих пор неясно, будет ли вообще принят новый раздел ГК о вещных правах.

Одним из таких локальных вопросов, разрешаемых судами (по мнению законодателя, неправильно), является истребование имущества (прежде всего жилых помещений) у добросовестных приобретателей, в том числе при наличии каких-либо дефектов при приватизации.

Несмотря на то что приватизация часто происходила много лет назад, суды все равно, как правило, удовлетворяли иски прокуратуры или муниципалитета об истребовании имущества. С целью переломить эту практику и был принят и 1 января 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 16 декабря 2019 г.

№ 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Норма п. 6 ст. 8.1 ГК была дополнена презумпцией добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные ЕГРН, «пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».

Вступили в силу поправки, защищающие добросовестных приобретателей жильяС 1 января существенно ограничена возможность публично-правового образования истребовать жилое помещение у добросовестных приобретателей, а также скорректированы нормы о получении государственной компенсации за утрату жилья

Чтобы исключить саму возможность восстановления судом срока исковой давности (поскольку суды очень часто «входили в положение» прокуратуры или муниципалитета), ст. 302 ГК была дополнена п.

4, содержащим прямое указание: «Суд отказывает в удовлетворении требования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения». При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, теперь императивно возложено на публичного истца.

В связи с расширением сферы применения электронных документов и декларируемой государством целью сокращения необходимого участникам гражданского оборота количества «бумажных» документов был принят Федеральный закон от 20 июля 2020 г.

№ 217-ФЗ «О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации». С 1 января 2021 г.

свидетельства о регистрации программ для ЭВМ, патенты на изобретения, за исключением патентов на секретное изобретение, патенты на полезные модели или на промышленные образцы выдаются в форме электронного документа и по желанию заявителя на бумажном носителе.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 251-ФЗ «О внесении изменения в статью 94 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесено также точечное изменение, направленное на урегулирование локального вопроса, на сей раз – в сфере корпоративного права.

С 11 августа при подаче участником общества с ограниченной ответственностью заявления о выходе из общества или предъявлении им требования о приобретении обществом принадлежащей ему доли в случаях, когда это допускается законом, доля переходит к обществу не с момента получения соответствующего заявления участника, а с даты внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

Новый подход – с учетом того, что подпись на заявлении участника о выходе из общества удостоверяется нотариусом и им же подаются сведения о внесении изменений в ЕГРЮЛ, – призван исключить споры о моменте выхода участника из общества.

В то же время процедура выхода теперь реализуется без участия самого общества, которое о выходе участника может узнать значительно позже.

Для кредитных организаций при этом сохранены прежние правила о переходе доли к обществу с момента получения заявления о выходе участника.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 262-ФЗ «О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесен ряд изменений, направленных на совершенствование процедуры рассмотрения Роспатентом заявок на госрегистрацию результатов интеллектуальной деятельности.

Юридически значимые действия по регистрации и выдаче патентов и свидетельств, а также иные действия, связанные с правовой охраной результатов интеллектуальной деятельности, осуществляются Роспатентом, при этом соответствующие госуслуги оказываются с участием ФГБУ «Федеральный институт промышленной собственности» (ФИПС), который проводит подготовительные работы для реализации Роспатентом указанных действий. Однако на практике возникают затруднения в разграничении функций Роспатента и ФИПС при предоставлении госуслуг (в особенности у заявителей и госорганов, осуществляющих контроль за деятельностью Роспатента).

Изменения вступают в силу 1 августа 2021 г., за исключением положения, направленного на ограничение права заявителя на подачу заявок на изобретение, в отношении которых он освобождается от уплаты пошлины при представлении обязательства об уступке патента (п. 2 ст. 1 Закона), вступившего в действие с 30 октября 2020 г.

Правовая сторона пандемииОказание юридической помощи в условиях распространения коронавирусной инфекции и правовые последствия мероприятий по борьбе с пандемией

Необходимо отметить, что возникшее в 2020 г.

новое «коронавирусное» законодательство (специальные правила регулирования отдельных вопросов в связи с распространением новой коронавирусной инфекции Covid-19) собственно ГК не затронуло –специальные правила вводились отдельными законами.

Например, специальные правила для уменьшения арендной платы или отказа от договора аренды для арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии, были установлены Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Адвокаты проанализировали второй «коронавирусный» обзор Верховного СудаНаиболее значимыми они посчитали разъяснения по вопросам аренды, прекращения моратория на банкротство и размещения заведомо ложной информации в публичный доступ

При этом толкование норм гражданского законодательства применительно к ситуациям, связанным с распространением Covid-19, осуществлялось Верховным Судом РФ путем принятия так называемых «ковидных» обзоров: в частности, Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) № 1 был утвержден Президиумом ВС 21 апреля 2020 г., соответствующий Обзор № 2 – 30 апреля.

Однако развитием гражданского законодательства в 2020 г. занимался и Конституционный Суд РФ, которым, в частности, было принято постановление от 26 ноября № 48-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 234 ГК в связи с жалобой гражданина Виктора Волкова.

КС истолковал добросовестность при приобретательной давностиПо мнению Суда, новый владелец не может считаться недобросовестным лишь потому, что сделка по передаче имущества не имела правовых последствий

Сформулированная КС позиция, безусловно, значима для гражданского оборота, поскольку Суд фактически признал недопустимым подход, сформулированный в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Так, в п. 15 Постановления № 10/22 суды пришли к выводу, что добросовестность для целей приобретения по давности (п. 1 ст. 234 ГК) должна пониматься точно так же, как в п. 1 ст. 302 ГК для виндикации: «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».

Однако КС в Постановлении № 48-П пришел к выводу, что таким образом добросовестность в случае приобретательной давности понимать нельзя – то есть понятия добросовестности для целей ст. 302 и ст. 234 ГК отличаются.

Процессуальные кодексы

Напомню, что 2019 г. сопровождался заметными изменениями в гражданском процессе: изменилась регламентация порядка проведения судебных заседаний (с 1 сентября 2019 г.

введена обязательная аудиозапись заседаний в суде общей юрисдикции – Федеральным законом от 29 июля 2018 г. № 265-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), вводились новые институты (с 1 октября 2019 г. ГПК РФ дополнен гл. 22.

3 «Рассмотрение дел о защите прав и законных интересов группы лиц» – Федеральный закон от 18 июля 2019 г. № 191-ФЗ).

Однако самые существенные изменения в арбитражном процессе были связаны, безусловно, с Федеральным законом от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ, который некоторые СМИ даже окрестили «процессуальной революцией». Новеллы вступили в силу с 1 октября 2019 г. – одновременно с началом работы новых апелляционных и кассационных судов общей юрисдикции.

На фоне бурного 2019 г. в уходящем году российское гражданское процессуальное законодательство практически не изменилось.

Читайте также:  Шаблон заявления на расторжение договора оказания услуг: скачать образец

Федеральным законом от 24 апреля 2020 г.

№ 131-ФЗ «О внесении изменений в статью 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» право на отказ от дачи свидетельских показаний было предоставлено не только Уполномоченному по правам человека в РФ, но и уполномоченным по правам человека в субъектах Федерации – в отношении сведений, ставших им известными в связи с исполнением их обязанностей (п. 5 ч. 4 ст. 69 ГПК).

Кроме того, в 2020 г. продолжалась эпопея с введением и последующим приостановлением действия требований ГПК об указании в исковом заявлении (заявлении о выдаче судебного приказа) дополнительных реквизитов в отношении ответчика-гражданина. Первоначально Федеральным законом от 28 ноября 2018 г.

№ 451-ФЗ было установлено требование об обязательном указании в исковом заявлении дополнительных реквизитов в отношении ответчика-гражданина, если они известны: СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения или свидетельства о регистрации транспортного средства (ч. 3 ст. 125 АПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

Аналогичные правила были установлены для заявления о выдаче судебного приказа (п. 3 ч. 2 ст. 229.3 АПК, п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК).

Эти правила даже вступили в силу (с 1 октября 2019 г.), однако 28 октября 2019 г. срок введения в действие норм ГПК, предусматривающих указанные требования, был сдвинут (Федеральным законом от 17 октября 2019 г. № 343-ФЗ) на 180 дней – до 30 марта 2020 г. При этом аналогичные нормы АПК вступили в силу.

Приостановление действия названных требований было связано с возражениями организаций, оказывающих коммунальные и прочие услуги (РСО, управляющие компании, ТСЖ), о том, что в силу отсутствия у них перечисленных дополнительных реквизитов должников-физлиц будет парализовано судебное взыскание задолженности. Несмотря на то что дополнительные реквизиты указываются истцом, только если они ему известны, законодатель прислушался к возражениям, надеясь, что Правительство РФ за шесть месяцев как-то разрешит этот вопрос и установит порядок получения упомянутых сведений.

Однако в начале 2020 г. правительству было явно не до гражданского процесса, в связи с чем ст. 20.2 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ действие п. 3 ч. 2 ст. 131 и п. 3 ч. 2 ст. 124 ГПК было вновь приостановлено – до 1 января 2021 г.

– в отношении «исковых заявлений и заявлений о вынесении судебного приказа, подаваемых юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, ресурсоснабжающими организациями, осуществляющими предоставление коммунальных услуг (энергоресурсов) гражданам, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Федеральный закон от 8 июня 2020 г.

№ 171-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в целях защиты прав физических и юридических лиц в связи с мерами ограничительного характера, введенными иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза» представляет собой реакцию государства на санкции, вводимые иностранными государствами в отношении российских физических и юридических лиц (вступил в силу с 19 июня 2020 г.).

АПК дополнен ст. 248.1 «Исключительная компетенция арбитражных судов в Российской Федерации по спорам с участием лиц, в отношении которых введены меры ограничительного характера» и ст. 248.2 «Запрет инициировать или продолжать разбирательство по спорам с участием лиц, в отношении которых введены меры ограничительного характера».

Насколько действенно будет определение российского арбитражного суда о запрете инициировать или продолжать разбирательство для иностранного суда или международного коммерческого арбитража, находящихся за пределами территории РФ, сказать сложно – практика применения данных норм пока отсутствует.

Прошли третье чтение поправки в Гражданский кодекс

Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона «О внесении изменений в части вторую и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных
актов) Российской Федерации».

Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников
отметил, что работа над поправками к закону велась на протяжении восьми лет.

«В первом чтении проект был
принят в 2012 году и являлся частью масштабного законопроекта, направленного на развитие и модернизацию Гражданского кодекса, его приближению к соответствующим
международным нормам и введению дополнительных способов защиты прав и законных
интересов граждан. Ввиду масштабности изменений, предлагаемых проектом, отдельные
его положения в дальнейшем рассматривались Государственной Думой в качестве самостоятельных
законопроектов. Большинство из них в настоящее время приняты и действуют», —
напомнил Павел Крашенинников.

До настоящего времени прямо
не урегулирован вопрос о приоритете закрепления прав на результаты
интеллектуальной деятельности, созданные по государственным и муниципальным
контрактам, за Российской Федерацией и другими публично-правовыми образованиями.
Это приводит к тому, что закрепленные за РФ права не всегда используются
надлежащим образом.

Рассмотренный сегодня закон направлен на обеспечение правового режима объектов,
создаваемых в рамках выполнения научно-исследовательских,
опытно-конструкторских и технологических работ, в том числе по государственным
и муниципальным контрактам.

«Особое внимание при этом уделяется
правовому режиму результатов
интеллектуальной деятельности (РИД), непосредственно связанных с обеспечением
обороны и безопасности, — сообщил Павел Крашенинников.

 — Длительная и кропотливая работа над поправками обусловлена высокой значимостью предлагаемых
изменений и сопровождалась многократными обсуждениями с представителями
Роспатента, Минобороны России, Роскосмоса, ФСО России, Службы внешней разведки,
Росгвардии, Верховного Суда РФ, Росатома, Ростеха».

В основу закона положена
модель, согласно которой для результатов интеллектуальной деятельности
гражданского назначения по общему правилу исключительные
права на результаты интеллектуальной деятельности, полученные в рамках
выполнения НИОКР, принадлежат исполнителю государственного контракта за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В то время как для РИД,
непосредственно связанных с обороной и безопасностью, исключительные права по общему правилу принадлежат Российской Федерации в лице силовых ведомств. При
этом в случаях и порядке, определенных Президентом Российской Федерации, права
могут закрепляться сразу за исполнителем.

Значительная часть изменений
направлена на повышение
практического использования результатов интеллектуальной деятельности и заинтересованности их разработчиков.

Законом установлено, что если работодатель, получивший патент на служебное
изобретение или другой объект патентного права, решит прекратить его
действие досрочно, например в связи с его неиспользованием, то он должен об этом уведомить автора-работника, который создал такой объект.

Если работник
заинтересован в этом изобретении, то он может потребовать безвозмездной передачи патента ему, а если работодатель откажется
по каким‑либо причинам, то работник вправе «заставить» работодателя сделать это
через суд.

Предусматривается передача
правообладателем исключительного права на объекты патентного права авторам этих объектов по их требованию, если
правообладатель не начнет их использование.

В случае отказа правообладателя от заключения договора о безвозмездном отчуждении автору исключительного права,
автор вправе защитить свои права в суде. В этом случае, если правообладатель не докажет, что неиспользование им результата интеллектуальной деятельности обусловлено
уважительными причинами, суд принимает решение о принудительном заключении
такого договора.

  • При этом для
    обеспечения баланса интересов государства и авторов предусматривается норма,
    устанавливающая, что по требованию госзаказчика автор обязан предоставить
    указанному им лицу безвозмездную простую
    (неисключительную) лицензию на использование результата интеллектуальной
    деятельности для государственных нужд.
  • Кроме
    того, из ГК РФ исключается спорная глава 77 о единых технологиях,
    вызывавшая острые дискуссии в ведомствах и противоречивую судебную практику, подчеркнул глава Комитета по государственному строительству и законодательству.
  • Новые
    положения вступят в силу с 1 января 2022 года.
  • «Таким
    образом, закон устанавливает единую модель приоритетного закрепления за исполнителем исключительного права на созданные в рамках государственного
    контракта результаты интеллектуальной деятельности, побуждая исполнителей
    создавать такие результаты, выявлять их и закреплять за собой, увеличивать
    количество нематериальных активов и способствовать развитию рынка
    интеллектуальных прав», – заявил Павел Крашенинников.

22 главных изменения в Гражданский кодекс РФ

8 марта 2015 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – ФЗ № 42) Данный нормативный акт существенно изменяет основные положения первой части ГК РФ. Документ вступает в силу с 1 июня 2015 года. Ниже приведены основные новеллы в гражданское законодательство, введенные новым законом.

1.      Вводится норма об астренте (Статья 308.3 ГК РФ)

Ранее закрепленное в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.

2014 N 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта» правило о присуждении денежных средств в пользу истца на случай неисполнения судебного акта ответчиком будет закреплено в статье 308.3 ГК РФ.

Размер денежных средств, присуждаемых при неисполнении должником обязательства в натуре определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.

2.      Вводится норма о межкредиторских соглашениях

ФЗ № 42 устанавливает возможность заключения между кредиторами одного должника по однородным обязательствам соглашения о порядке удовлетворения их требований к должнику, в том числе об очередности их удовлетворения и о непропорциональности распределения исполнения. Согласно данному соглашению стороны должны будут воздержаться от действий, направленных на получение исполнения от должника в нарушение условия соглашения.

3.      Появляется возможность установления платы за односторонний отказ от исполнения обязательства

Читайте также:  Шаблон ходатайства об отложении суда: скачать образец

В новой редакции первой части ГК появится норма о возможности установления соглашением сторон выплаты определенной денежной суммы контрагенту по договору в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или одностороннего изменения условий такого обязательства. Ранее установление платы за подобное правомочие вызывало споры в судебной практике.

4.      Изменяется норма об исполнении обязательства третьим лицом

В соответствии с правилом, закрепленным в ФЗ № 42, исполнение третьим лицом без возложения на него такой обязанности должником возможно в двух случаях: должником допущена просрочка исполнения обязательства, либо третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника. Ранее в статье 313 ГК РФ закреплялась возможность исполнения обязательства третьим лицом без возложения только в случае, если это лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника.

  • 5.      Изменяется норма о сроке исполнения обязательства
  • В соответствии с новой редакцией ГК РФ, день исполнения обязательства, либо период, в течение которого обязательство должно быть исполнено, может исчисляться с момента исполнения обязанности другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.
  • 6.      Вводится норма о начислении процентов по денежному обязательству (законные проценты)

Новая статья 317.1 ГК РФ закрепляет правило о начислении процентов на сумму долга по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, за период пользования денежными средствами.

Стороны самостоятельно определяют размер процентов (либо указывают о неначислении процентов), при отсутствии такого условия в договоре, размер процентов определяется ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

7.      Изменяется правило об исполнении обязательства в депозит нотариуса или суда

Согласно новому правилу, закрепленному в ФЗ № 42, во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса или суда должник сможет потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. Кроме того, в законе указывается на возобновление срока исковой давности по данному обязательству после осуществления возврата денег или ценных бумаг.

8.      Изменяется правило об уменьшении неустойки судом

В новой редакции статьи 333 ГК РФ закрепляется право суда по своему усмотрению уменьшать размер установленной сторонами неустойки в случае, если неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В случае нарушения обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд может уменьшить неустойку только по заявлению ответчика.

9.      Вводится норма о независимой гарантии

ФЗ № 42 предусматривает возможность согласования сторонами нового вида обеспечения исполнения обязательства – независимой гарантии.

Подобную гарантию может выдавать банк или иные кредитные организации и другие коммерческие организации для обеспечения денежного обязательства, обязательства по передаче акций, облигаций или вещей, определенных родовым признаком.

Ранее ГК РФ предусматривал только возможность выдачи банковской гарантии в качестве независимого вида обеспечения.

10.  Закрепляется институт выплаты обеспечительного платежа

Распространенная ранее практика выплаты обеспечительного платежа контрагенту по обязательству для обеспечения денежного (в том числе, будущего) требования теперь закреплена в ФЗ № 42. При наступлении определенных в соглашении обстоятельств данная сумма засчитывается в счет исполнения обязательства, при ненаступлении – обеспечительный платеж подлежит возврату.

11.  Появляется возможность обеспечения задатком предварительного договора

В новой редакции ГК обязательство по заключению основного договора может быть обеспечено задатком. Согласно действующему законодательству задатком могут быть обеспечены только денежные обязательства.

12.  Изменяется норма о порядке определения размера убытков судом

В соответствии с новой редакцией ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен.

В таком случае суд должен будет определить размер убытков исходя из принципа справедливости и соразмерности.

Ранее судебная практика придерживалась позиции, согласно которой лицо, требующее возмещения убытков должно было доказать их размер, иначе во взыскании могло быть отказано.

13.  Изменена норма о плате за пользование чужими денежными средствами

Проценты за пользовании чужими денежными средствами  по статье 395 ГК РФ с 1 июня будут определяться опубликованным Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Ранее размер процентов определялся исходя из учетной ставки банковского процента.

14.  Появляется норма о возмещении потерь при наступлении определенных обстоятельств

Новая редакция ГК РФ будет предусматривать право сторон-предпринимателей о заключении соглашения о возмещении потерь, возникших не в связи с нарушением обязательства стороной. При этом, суд не снизит установленный размер, кроме случая, когда будет доказано, что сторона умышленно содействовала увеличению потерь.

15.  Изменяется норма о предварительном договоре

Согласно новым правилам, в случае уклонения стороны от заключения основного договора, контрагент имеет право предъявить в течение 6 месяцев иск о понуждении к заключению основного договора. Если у сторон возникают разногласия относительно условий основного договора, такие условия определяются судом.

16.  Закрепляется возможность заключать рамочные договоры

ФЗ № 42 предусматривает право сторон заключить рамочный договор, указав общие условия обязательственных отношений. Условия в дальнейшем могут быть конкретизированы и уточнены сторонами при заключении отдельных видов договоров, подачи заявок или иным образом. Ранее действительность подобных договоров ставилась под сомнение судами.

17.  Вводится норма об абонентском договоре

Новая статья 429.4 ГК РФ прямо указывает на возможность заключения договора, в соответствии с которым за плату или иное встречное предоставление одной стороны другая сторона обязана предоставить предусмотренное договором исполнение в затребованном количестве.

18.  Появляются институты опциона на заключение договора и опционного договора

По опциону на заключение договора одна сторона посредством безотзывной оферты за плату  предоставляет право другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом.

В соответствии с нормами об опционном договоре, сторона такого договора вправе требовать при уплате денежной суммы в установленный договором срок совершения предусмотренных действий от другой стороны.

Оба института ранее не были закреплены в ГК РФ.

19.  Вводится норма о недействительности договора

Ранее первой частью ГК РФ предусматривались правила о недействительности сделок. В новой редакции появится статья 431.1 ГК РФ, закрепляющая правила о недействительности договора.

Согласно данной статье сторона будет не вправе потребовать признания договора недействительным в случаях принятия исполнения по договору при осуществлении предпринимательской деятельности, либо если такая сторона полностью или частично исполнила обязательство.

20.  Закрепляется правило об «эстоппеле»

В новой редакции статьи 432 ГК РФ будет предусмотрено правило, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение обязательства по договору или иным образом подтвердившая действительность договора, не вправе будет потребовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования будет противоречить принципу добросовестности. Ранее данное правило была закреплено на уровне судебной практики.

Кроме того, в соответствии с новой статьей 450.

1 ГК РФ если сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность при наступлении определенных обстоятельств, служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление данного права по тем же основаниям не допускается. Также невозможным станет отказ от договора в случае, если сторона при наличии оснований для отказа от договора подтвердила ранее его действие.

21.  Появляется правило о заверениях об обстоятельствах

В соответствии с новой нормой ст.431.

2 ГК РФ в случае  если сторона при заключении договора дала контрагенту недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, она обязана будет возместить контрагенту убытки, причиненные недостоверностью заверений, уплатить предусмотренную договором неустойку. Сторона, полагавшаяся на недостоверные сведения будет иметь право отказаться от договора, либо потребовать признания договора недействительным на основании статьей 178, 179 ГК РФ.

22.  Вводится норма о переговорах о заключении договора

Согласно новой статье 434.

1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора стороны обязаны будут действовать добросовестно и не допускать вступления в переговоры или их продолжения при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. В случае нарушения обязанности сторона обязана будет возместить другой стороне убытки, либо выплатить неустойку, предусмотренную соглашением о порядке ведения переговоров.

Читайте также:  Процедура лишения родительских прав

Об изменениях ГК РФ в 2020 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО

При покупке недвижимости часто встречаются случаи, когда объект продажи является обремененными, поэтому судебные споры по квартирам и домам происходят постоянно.

Каждый объект недвижимости имеет свою историю, однако история эта не всегда прозрачна. В основном недобросовестные продавцы используют следующие схемы махинаций:

  • продажа недвижимости по поддельным документам;
  • продажа недвижимости без учета прав наследников;
  • незаконная приватизация муниципальной собственности с ее последующей продажей.

В большинстве случаев суд признаёт такую сделку купли-продажи недействительной, вследствие чего покупатель остается в крайне затруднительном положении.

Ранее в подобных ситуациях приобретатель недвижимости мог получить компенсацию в сумме, определенном решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом ее предельный размер составлял всего 1 миллион рублей.

Что изменилось в 2020 году

С 1 января 2020 года вступил в силу ФЗ от 16.12.2019 г. №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.

Гражданский кодекс РФ пополнился понятием «добросовестный приобретатель». Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Согласно новой редакции ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя органами публичной власти, в случае, если при его приобретении человек полагался на сведения из ЕГРН.

В указанной статье содержится конкретное основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, с 1 января 2020 года, согласно принятым поправкам в ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость.

При этом сумму компенсационных выплат пострадавший имеет право выбрать самостоятельно: по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Максимальный размер компенсации не установлен. Убытки добросовестного приобретателя могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые он мог рассчитывать, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели недвижимость безвозмездно, например, в порядке дарения, а также по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства (выморочными называют квартиры умерших граждан, у которых нет наследников).

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы, и продавая квартиру от своего имени.

Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра. 

Определен размер и порядок получения компенсации от государства в случае утраты жилого помещения

Добросовестным приобретателем считается физическое лицо, от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, сможет получить однократную единовременную компенсацию за счет государственной казны.

Согласно ФЗ от 02.08.2019 г.

№299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» компенсацию возможно получить на основании вступившего в законную силу решению суда, которое принимается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев. Размер компенсации будет определяться исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу решения суда.

В случае выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков.

Изменился и порядок определения срока приобретательной давности

Гражданский кодекс РФ в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента указанной госрегистрации.

Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость.

Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца.

Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.

Закон имеет обратную силу

То есть обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. 

Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу указанных изменений, может в течение 3 лет со дня его вступления в силу обратиться с иском о выплате однократной компенсации.

Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.

Земельные участки также относятся к недвижимому имуществу

Рассмотрим несколько вопросов, связанных с добросовестным приобретением земельных участков. Например, не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным.

Добросовестность приобретателя будет поставлена судом под сомнение, если он не придал значения несоразмерности площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи.

Также не могут воспользоваться новым механизмом защиты добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены.

План действий для покупателей недвижимости:

Подводя итоги, сформулируем небольшой план действий для покупателей недвижимости перед тем, как заключить сделку купли-продажи:

  1. Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку.
  2. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Необходимо изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников. Сейчас есть множество компаний, которые делают такие выписки буквально в течение двух часов. Но эти выписки далеко не всегда соответствуют действительности.
  3. Изучить выписку ЕГРН. Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение. В таком случае стоит сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены.
  4. Изучить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе. Цена продажи, существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о наличии проблем с данным объектом.
  5. Сохранять всю имеющуюся информацию: официальные ответы из различных инстанций, нотариально заверенные копии свидетельств, переписку с предыдущим собственником.
  6. Проверить наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. Например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
  7. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной.
  8. Продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.

Автор публикации: Симутин Николай

  • Если вы столкнулись с угрозой потери приобретенной недвижимости, то юристы компании «Большое дело» помогут собрать необходимые документы и справки, сформировать доказательственную базу, представят и защитят Ваши права в суде.
  • Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.
  • Офис в Орле: улица Максима Горького 47д телефон: +7 (800) 511-62-06
  • Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115 телефон: +7 (487) 244-05-20

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *