Дополнительное соглашение аренды

Договор аренды относится к договорам имущественного найма. Он заключается в письменном виде между собственником жилого помещения и квартиросъемщиком и закрепляет переход квартиры во временное пользование от одного к другому.

Договор на съем квартиры содержит сведения о том, какие обязательства берет на себя каждая из сторон, и регулирует отношения между участниками сделки в случае возникновения разногласий. Само наличие договора не гарантирует, что, с одной стороны, вас неожиданно не выставят на улицу или, с другой, что ваше жилье не превратят в руины.

Но имея на руках надлежащим образом оформленный договор аренды квартиры, вам будет с чем пойти в суд, чтобы отстоять свои права и компенсировать понесенный ущерб.

!Важно: Договор, заключенный между физическими лицами, официально называется договором найма жилого помещения (ГК РФ, гл. 35, ст. 671, ч. 1).

Собственник выступает как наймодатель, который обязуется предоставить нанимателю (квартиросъемщику) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А договор аренды подразумевает, что нанимателем является юридическое лицо (ГК РФ, гл. 35, ст. 671, ч. 2).

В разговорной речи различия между понятиями договор аренды и договор найма стерты, однако при оформлении юридического документа путаницу лучше устранить.

Отношения наймодателя и нанимателя при аренде квартиры регулирует глава 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.

 Содержание договора аренды квартиры

После того как наймодатель и наниматель в устной форме обговорили условия аренды, порядок оплаты, ответственность каждой из сторон и пришли к соглашению, следует зафиксировать договоренности в письменном виде, составив договор аренды квартиры (ГК РФ, гл. 35, ст. 674, ч. 1).

Какие сведения должен содержать договор на сдачу квартиры:

  1. Паспортные данные лиц, заключающих договор, адреса их регистрации и фактического проживания.
  2. Список всех жильцов, которые могут проживать в квартире вместе с нанимателем, если договор это предусматривает (ГК РФ, гл. 35, ст. 677, ч. 2).
  3. Описание предмета договора – почтовый адрес квартиры, ее характеристики и состояние. Указать, если квартира находится в ипотеке или под залогом.
  4. Перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Сюда заносятся все значимые для участников сделки условия, например: право проверки квартиры собственником с обязательным уведомлением перед визитом; возможность субаренды; правила эксплуатации имущества; возможность проживания с домашними животными; разрешение или запрет на курение в квартире; соблюдение тишины и правил проживания в доме; ответственность за порчу вещей; проживание дополнительных лиц, кроме всех перечисленных в договоре и т.д. и т.п. Отдельно стоит обговорить степень ответственности нанимателя при возникновении аварийной ситуации и прочих форс-мажоров.
  5. Порядок расчетов. Договор на сдачу квартиры должен содержать размер и сроки внесения платы за аренду, возможность штрафных санкций при просрочке, предпочтительный способ расчета – наличный или безналичный, возможность и периодичность повышения арендной платы. Также следует указать, кто рассчитывается за коммунальные услуги и вносит разовые платежи, собираемые с жильцов дома, – собственник или арендатор.

!Важно: Не следует пытаться сэкономить на налогах и указывать в договоре заниженную стоимость аренды, поскольку наниматель будет вправе оплачивать именно эту сумму. Объяснения, что устная договоренность была другой, в суде не работают.

  1. Срок договора. Договор аренды квартиры заключается на срок до 5 лет. Если не указано иное, договор считается заключенным на 5 лет (ГК РФ, гл. 35, ст. 683, ч. 1), он называется долгосрочным и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

!Важно:Если договор аренды квартиры заключен на срок до 1 года, он называется краткосрочным. Для краткосрочных договоров регистрация в Росреестре не требуется.

  1. Условия расторжения договора. Здесь прописывается порядок расторжения договора на сдачу квартиры по соглашению сторон и вероятные причины досрочного расторжения (например, продажа квартиры).

!Важно: Согласно статье 687, ч. 1, гл. 35 ГК РФ, наймодатель может расторгнуть договор найма, письменно предупредив нанимателя за 3 месяца. Согласно этой же статье, в ряде случаев договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон.

  1. Рассмотрение споров и урегулирование разногласий. Здесь прописывается, каким образом стороны будут решать возникающие вопросы, в каком случае они имеют право обращаться в суд, кто оплачивает судебные издержки (как правило, это проигравшая сторона) и неустойку по договору аренды квартиры.

Документы для заключения договора на сдачу квартиры

  1. Паспорта сторон.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение и документ-основание (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).
  3. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

  4. Копия лицевого счета (устанавливает количество собственников).
  5. Нотариально заверенное согласие всех собственников на сделку (если их больше одного и они не являются сторонами договора).

  6. Нотариально заверенная доверенность от собственника, если договор на сдачу квартиры заключает посредник.

!Важно: Договор аренды квартиры может заключаться через риэлторское агентство, выступающее в качестве посредника.

В этом случае доверенность оформляется именно на агентство, а не конкретного сотрудника, работающего по сделке.

  1. Согласие банка на сделку, если квартира находится в ипотеке или под обременением.

Приложения к договору аренды квартиры:

  1. Акт сдачи-приемки.
  2. Опись имущества (обычно только дорогостоящего).
  3. Копии паспортов и правоустанавливающих документов.
  4. Расписка в получении денежных средств за оплату аренды (с суммой платежа, числом, подписями и паспортными данными).

Типовой договор аренды квартиры

На практике значительная часть граждан используют типовой договор аренды квартиры, образец см. в конце статьи.

Это стандартный документ, содержащий общие обязательные положения: технические данные объекта сделки, паспортные данные ее участников, права и обязанности сторон, размер арендной платы и график внесения средств, срок действия договора.

Подобным шаблоном можно руководствоваться при составлении конкретного договора, вписав туда значимые для вас условия.

В существующий договор аренды можно вносить изменения при взаимном согласии сторон.

Для этого нужно заключить дополнительное соглашение, которое оформляется в письменном виде и не требует регистрации, если сам договор – краткосрочный.

В случае долгосрочного договора дополнительное соглашение, как и основной документ, следует зарегистрировать в Росреестре. Вносимые изменения не должны противоречить законодательству РФ. Под дополнительным соглашением должны стоять подписи обеих сторон.

!Важно: Если стороны не могут договориться о внесении изменений в договор аренды, инициатор изменений вправе обратиться в суд.

По истечении срока действия долгосрочного договора аренды, согласно статье 684, гл. 35 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Если у собственника квартиры другие планы, он должен предупредить нанимателя об отказе за 3 месяца «в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем» (ГК РФ, гл. 35, ст. 684, ч. 2).

Продлить срок действия долгосрочного договора также можно с помощью дополнительного соглашения.

Если договор аренды квартиры заключен на срок до 1 года и является краткосрочным, наймодатель по окончании срока действия документа вправе либо прервать договорные отношения, либо заключить новый договор.

Образец дополнительного соглашения см. в конце статьи.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок 

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, глава 35, статья 684).

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

!Важно: При оплате аренды нанимателю рекомендуется каждый раз брать расписку с наймодателя в получении денег, в которой должны присутствовать подписи обеих сторон, их паспортные данные, сумма и дата платежа.

Читайте также:  Приватизация недвижимости: суть термина и законодательное обоснование

Договор аренды квартиры начинает действовать с момента подписания его сторонами.

Расторжение договора найма

Расторжение договора найма жилого помещения  регулируется ГК РФ, глава 35, статья 687.

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

  1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

  1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

  • Типовой договор аренды квартиры. Образец
  • Дополнительное соглашение аренды
  • Дополнительное соглашение аренды
  • Дополнительное соглашение аренды
  • Дополнительное соглашение аренды
  • Дополнительное соглашение аренды
  • Дополнительное соглашение к договору аренды. Образец
  • Дополнительное соглашение аренды

Соглашение о рассрочке арендной платы: образец

Дополнительное соглашение аренды Иллюстрация: Ирина Григорьева / Клерк.ру

Одно из направлений поддержки арендаторов в сложной ситуации, связанной с распространением COVID-19, — возможность переноса сроков расчетов по договорам аренды имущества. Расскажем, как заключить дополнительное соглашение с арендодателями и приведем его образец.

Кому предоставляется отсрочка по арендным платежам

Условия отсрочки платежей по договорам аренды устанавливаются:

  • Распоряжением Правительства от 19.03.2020 № 670-р;
  • Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439;
  • Законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В нормативных актах употребляется термин «отсрочка», означающий перенос платежа на более поздний срок. Однако в отношении региональной, муниципальной и частной собственности фактически предоставляется рассрочка, т. к. сумма задолженности по аренде не только переносится, но и погашается в несколько этапов равными платежами.

Аналогично различаются термины в п. 1 ст. 64 НК РФ:

  • отсрочка — изменение срока уплаты с единовременным погашением задолженности;
  • рассрочка — изменение срока с поэтапным погашением задолженности.

Арендодатели не вправе отказать в изменении сроков уплаты аренды:

Дополнительное соглашение аренды

Арендаторы, не входящие в данные категории, рассчитывать на гарантированное изменения порядка расчетов не могут.

Как получить рассрочку (отсрочку) по аренде

Отсрочка (рассрочка) по платежам не носит безусловный характер: для ее получения требуется письменное обращение к арендодателю с изложением обстоятельств, приведших к финансовым трудностям:

  • распространение новой коронавирусной инфекции;
  • введение режима повышенной готовности в регионах;
  • объявление Президентом периода с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим при сохранении средней заработной платы.

Арендные платежи:

  • по федеральному имуществу подлежат отсрочке до 31.12.2021;
  • по региональному, местному или частному имуществу подлежат рассрочке, т. е. уплачиваются равными частями (но не более половины месячного платежа) каждый месяц с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Подробные условия приводятся в Распоряжении № 670-р, Законе № 98-ФЗ и Постановлении № 439.

Арендодателей обязали заключать дополнительные соглашения с арендаторами-субъектами МСП и занятыми в наиболее пострадавших отраслях, обратившимися с просьбой об изменении сроков платежей:

По федеральной собственности С субъектами МСП — в течение 7 рабочих дней С момента обращения
С субъектами МСП, оказывающими поддержку малому и среднему бизнесу в рамках Постановления Правительства от 21.08.2010 № 645, — в течение 3 рабочих дней
По региональной, муниципальной или частной собственности В течение 30 дней

Образец соглашения о рассрочке арендной платы

Текстом допсоглашения к договору аренды имущества о предоставлении отсрочки (рассрочки) предусматриваются:

  • причины, по которым вводятся новые условия оплаты;
  • льготный период, арендная плата за который уплачивается с отсрочкой;
  • новые сроки и порядок расчетов по аренде за льготный период с учетом положений Распоряжения № 670-р и Постановления № 439 (если соглашение достигнуто между арендодателем и арендатором, не относящимся к льготным категориям, данные нормативные акты не учитываются).

Соглашение о рассрочке арендных платежей может выглядеть так:

Дополнительное соглашение аренды

В нашем примере фактически ООО «Ваш бизнес» предоставляет ООО «Тренд» рассрочку. Но в дополнительном соглашении рекомендуем ссылаться на отсрочку по аналогии с нормативными актами.

Образец соглашения о рассрочке арендной платы

Подводим итоги

  • Отсрочка (рассрочка) арендной платы доступна для субъектов МСП и занятых в наиболее пострадавших отраслях деятельности. Таким арендаторам нельзя отказать при их обращении за отсрочкой платежей.
  • Изменение сроков уплаты аренды для других категорий арендаторов допускается при достижении согласия с арендодателем.
  • Предоставление отсрочки арендных платежей оформляется дополнительным соглашением к договору аренды имущества.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения?

Дополнительное соглашение аренды

Чаще всего договор аренды заключается на длительный срок, то есть предполагает долгосрочное сотрудничество, в ходе которого практически всегда возникают дополнительные нюансы, для урегулирования которых может понадобиться заключить дополнительное соглашение к договору аренды квартиры либо иного объекта недвижимости.

Дополнительное соглашение аренды

Правовые основания

Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ договор аренды предполагает передачу в пользование объекта недвижимости на возмездной основе. На основании статьи 450 (п.1) ГК РФ в первоначальный документ возможно внесение изменений и дополнений. Причем такие изменения могут, как видоизменять какие-то положения, так и аннулировать их действие.

Статья 684 ГК РФ предполагает инициацию внесения изменений со стороны владельца недвижимости.

Основаниями необходимости корректировки первоначального текста могут являться:

  • необходимость продления договора;
  • досрочное расторжение;
  • изменение условий сделки, предусмотренных договором.

Одним из наиболее распространенных вариантов заключения дополнительного соглашения является необходимость продления срока действия основного договора на тех же условиях.

ВАЖНО !!! Также дополнительное соглашение актуально и при изменении существенных условий первоначального договора (пункт о повышении стоимости аренды, объеме прав и обязанностей арендатора и т.д.).

Продление срока аренды

Действие любого договора ограничивается каким-то временным отрезком, по окончанию которого объект недвижимости возвращается в первоначальное владение арендодателя. Согласно действующего законодательства при наличии согласия обеих сторон сроки действия договора могут продлеваться через заключение дополнительного соглашения.

Особенностями такого документа являются:

  • составляется по подобию первоначального документа и обязательно проходит процедуру регистрации;
  • на продление срока нет необходимости создавать новый документ в случае, когда в первоначальном договоре прописана возможность его автоматического продления, если до истечения указанного срока не заявлено намерения о расторжении договорных отношений.

ВНИМАНИЕ !!! При возникновении спорных ситуаций они могут разрешаться в судебном порядке. Особенно это актуально в случае, когда у арендатора имеется преимущество при заключении соглашения о продлении срока действия договора, а он получает необоснованный отказ.

Расторжение первоначального договора

Случаями расторжения договорных отношений являются:

  • окончание времени действия, указанного в тексте основного документа;
  • достигнуто соглашение о прекращении договорных отношений в любое время за период действия договора аренды. При согласовании всех критериев следует заключить дополнительное соглашение, содержащее условия прекращения действия договора.

При составлении соглашения важно учесть такой момент, как условия возврата недвижимости арендодателю. Также не стоит забывать о том, что форма соглашения должна соответствовать первоначальному документу, а после подписания сторонами дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Изменение условий договора

Важными поправками, требующими заключения дополнительного соглашения, являются:

  1. изменение размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения платежей. Как пример: стоимость аренды повысилась на 20%, последним днем внесения арендной платы стало 10 число каждого месяца, а не 21, как это было раньше и т.д.

    ;

  2. изменение целевого назначения объекта, переданного в аренду;
  3. изменение порядка использования жилого объекта.

Если внесенные изменения устраивают обе стороны, то текст дополнительного соглашения удостоверяется подписями участников сделки.

С этого времени дополнительное соглашение – неотъемлемая часть первоначального договора.

ВАЖНО !!! В одностороннем порядке изменение указанных выше условий договора не допускается. При установлении такого факта арендатор может оспорить внесенные без его ведома изменения в судебном порядке. 

Правила оформления документа

  1. Начало действия дополнительное соглашения начинается с момента, когда одна сторона огласила намерения о внесении изменений другой стороне. Это важно, так как именно с этого момента начинается отсчет сроков.

  2. Далее посредством переговоров стороны приходят к единому мнению, в дальнейшем положенному в основу дополнительного соглашения.

  3. Обязательно указываются реквизиты сторон (дата составления и регистрационный номер соглашения, реквизиты основного договора, к которому составляется данный документ, данные о лицах, участвующих в сделке (адрес, ФИО, паспортные данные и т.д.)).

  4. Далее формируется основная часть документа, где расписывается: какие положения основного документа прекращают свое действие, какие дополняются либо изменяются.

  5. Не рекомендуется прибегать в специфической терминологии, излишнему употреблению больших предложений и изложению текста, допускающему двоякое толкование. Это может привести в дальнейшем к конфликтным ситуациям и даже судебному разбирательству.

  6. Обязательно прописываются положения договора, которые не могут быть изменены.
  7. Не забудьте установить время, с которого данное соглашение начинает действовать и срок его действия. Обычно датой начала действия признается день подписания документа, а моментом окончания – последний день срока действия договора.
  8. Обязательным реквизитом, без которого соглашение не будет иметь юридической силы, являются подписи сторон договора.

 Чтобы грамотно и красиво составить дополнительное соглашение рекомендуем скачать образец документа и написать свой текст по аналогии.

Регистрация соглашения

После подписания соглашения оно должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Для регистрации необходимо произвести оплату государственной пошлины (п.27 ст.333.

33 НК РФ), после чего квитанцию об оплате, а также собранный пакет документов предоставляется в территориальную службу Росреестра для внесения сведений в Федеральный реестр.

Обычно регистрация занимает не более месяца, в течение которого сверяются данные первоначального договора и дополнительного соглашения, а также проверяется соответствие изменений законодательству.

В случае, когда участники соглашения нарушают месячный срок предоставления измененных сведений в Росреестр, они согласно ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации» могут быть привлечены к ответственности.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Бланк и образец 2021 года

Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .docСкачать образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения .doc

Можно ли внести изменения?

Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:

  • Присутствует обоюдное согласие сторон.
  • Изменения не противоречат законам.
  • На допсоглашении стоят подписи сторон.

Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.

Какие изменения можно вносить?

Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:

  • Стоимость аренды.
  • Сроки внесения платежей.
  • Права и обязанности участников сделок.
  • Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
  • Основания для досрочного расторжения сделки.
  • Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
  • Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.

Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.

Нужно ли обращаться в госорганы?

В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:

  • соглашения к договорам действием меньше года;
  • изменения, касающиеся платы за аренду;
  • повышение/понижение арендных платежей.

Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.

Образец

  • Допсоглашение №33
  • К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
  • г. Москва
  • 1 ноября 2020 года

ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л.

, работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д.

, действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:

1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.

4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).

Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»

Подпись

Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»

Подпись

Скачать документбесплатно

Скопировать урл

Распечатать

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

При возникновении необходимости внести изменения в условия договора аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 450) предусмотрено 2 варианта решения проблемы:

  • Добиваться изменений, обратившись в суд;
  • Подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Второй вариант намного предпочтительнее, но требует юридической подкованности, чтобы составить соглашение правильно. Для того, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения: содержание документа

Юридически грамотно составленный документ – гарантия отсутствия проблем в дальнейшем. Именно поэтому, при изменении условий аренды и внесении изменений необходимо учесть все пункты в дополнительном соглашении. А именно:

  • Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должно быть составлено в письменном виде и распечатано в двух экземплярах;
  • Должна быть непосредственная ссылка на договор аренды. Указывается номер и дата договора, а также номера пунктов, которые требуют изменения;
  • Содержать паспортные данные участников сделки;
  • Вносимые изменения в дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должны использовать следующие словосочетания: «пункт N считать недействительным», либо «пункт N излагается в следующей редакции».
  • В случае продления договора обязательно должен указываться новый период его действия.

При внесении изменений в договор посредством дополнительного соглашения – все обязательства совершающих сделку должны оставаться в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК РФ).

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды

В случае если изменилось назначение помещения: оно стало жилым, то тогда дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений будет считаться ничтожным. Необходимо будет перезаключить новый договор.

Еще одной особенностью считается участие нотариуса в сделке. Если сам договор подписан с присутствии нотариуса, то и дополнительное соглашение должно быть обязательно им заверено (статья 452 ГК РФ).

Можно ли внести изменения?

Для того, чтобы внести изменения в договор аренды нежилых помещений, необходимо составить допсоглашение. При этом законодательством не предусмотрены требования относительно содержания данного документа. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений оформляется с учетом положений и норм ГК РФ.

Изменения в договор аренды могут быть внесены только при выполнении всех нижеперечисленных условий:

  • обе стороны сделки выражают свое согласие;
  • дополнительное соглашение не противоречит действующему законодательству;
  • документ заверен подписями обеих сторон.

Что делать если одна из сторон не желает подписывать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения или у контрагентов возникли разногласия по поводу вносимых изменений? Такой конфликт интересов разрешается в судебном порядке.

Какие изменения можно вносить?

По согласованию сторон изменить можно практически любое из условий договора аренды. Особенно это касается договорных отношений, заключенных между представителями бизнес сегмента.

Чаще всего изменению подлежат следующие пункты:

  • стоимость аренды и порядок внесения платежей;
  • права и обязанности контрагентов (в том числе и обязанность по выполнению косметического ремонта);
  • возможность и условия сдачи нежилого помещения в субаренду;
  • основания и порядок досрочного расторжения сделки.

Если у сторон возникла необходимость пролонгировать договор, подписание допсоглашения решает и этот вопрос.

Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения

После оформления и заполнения бланка соглашения, участники сделки заверяют документ своими подписями. С даты подписания сделка считается заключенной, а соглашение — вступившим в силу.

Расторжение заключенного соглашения производится только через суд.

Дополнительное соглашение к договору аренды регистрировать нужно

29.04.2019

Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, должно быть также зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст.

452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится.

Так как вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, необходимо исходить из следующего. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом). Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки.

Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом. Поэтому при оформлении такого соглашения вступает в силу требование ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Сведения о размере арендной платы (цене сделки) вносятся в запись о сделке — государственной регистрации договора аренды (п. п. 95, 97 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:

Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).

Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

— «Арендатор не платит и не освобождает помещение: что делать?»

Является ли государственная регистрация формой договора?

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.

Юридическая поддержка! Помощь юриста WhatsApp +79372234028 сейчас!

есть вопрос? спросите онлайн!

Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.

А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п. 9 ранее уже упомянутого обзора №59 от февраля 2001 года.

Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение?

Если буквально трактовать положения статей 434 и 452 ГК РФ, то регистрировать его необходимо всегда и не имеет значения, какие изменения вносятся в договор достигнутым сторонами соглашением.

Чаще всего это:

  • Размеры арендной платы, порядок ее определения или ставка;
  • Сроки внесения арендной платы и порядок;
  • Добавление или исключение прав или обязанностей сторон;
  • Замена стороны в договоре, уточнение состава арендуемого имущества;
  • Иные изменения.

Для обоюдного спокойствия и гарантий исполнения договора лучше заблаговременно позаботиться о регистрации соглашения в органах Росреестра.

Но судебная практика последних лет в ряде случаев все же имеет прецеденты признания допсоглашения заключенным и без его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация была обязательной вследствие формы договора.

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.

Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.

При этом всего двумя годами ранее имеется и противоположная практика, сформулированная Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010, согласно которому допсоглашение, не прошедшее в установленном для договора порядке регистрацию в Росреестре считается незаключенным без каких-либо оговорок.

Кто из них прав – решать высшим судам, но две диаметрально противоположные точки зрения имеют место быть.

Что же делать?

Формально, если обе стороны добросовестно исполняют зарегистрированный договор и вносят в него изменения дополнительным соглашением, оформленным без участия Росреестра – это не повлечет принудительной отмены сделки.

Но если одна из сторон решит нарушить условия дополнительного соглашения, то доказать свою правоту в судебном порядке будет весьма нелегко. Конечно, прецеденты признания допсоглашения подлежащим исполнению и без регистрации в практике есть, но они – именно прецеденты, то есть выбиваются из общего потока дел.

Если же дополнительное соглашение касается таких фундаментальных условий договора аренды как сторона, состав и характеристики имущества или же важные права и обязанности сторон (например, текущий ремонт и содержание имущества), то такое соглашение мы рекомендуем зарегистрировать в Росреестре в обязательном порядке. В случае любых разногласий признать соглашение не заключенным уже будет нельзя!

У вас остались вопросы касаемо составления или исполнения договора аренды зданий и сооружений? Мы готовы оказать вам профессиональную юридическую консультацию по любым вопросам.

Юридическая поддержка! Помощь юриста WhatsApp +79372234028 сейчас!

юрист онлайн

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *